全面落實因城施策

12月10日-12日，一年一度的中央經濟工作會議在北京召開(以下簡稱“會議”)。對於新一年經濟增長目標，會議給出這樣的表述——確保經濟實現量的合理增長和質的穩步提升。

會議指出，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，要同消費、投資、就業、產業、區域等政策形成合力，引導資金投向供需共同受益、具有乘數效應的先進製造、民生建設、基礎設施短板等領域，促進產業和消費“雙升級”。

針對2020年住房領域，會議提出百字要求：要加大城市困難羣衆住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房;要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。

上海財經大學公共政策與治理研究院首席經濟學家楊暢分析稱，在當前環境下房地產“平穩健康發展”意味着不能出現大漲的同時，也會警惕出現大跌現象。因此，會議中“因城施策”的表述也存在對於個別城市、個別區域適當鬆動，確保穩定的可能性。

“2020年地產調控政策會比較溫和。”粵開證券首席經濟學家、研究院院長李奇霖預測道，地方政府在地產調控上可能將有更大的自由度。同時，2020年的棚改舊改或超預期。目前土地市場已經在逐步回暖，預計2020年房地產投資或將繼續保持較強韌性。

“穩字當頭” 財政貨幣金融寬鬆空間打開

在2020年全面建成小康社會和“十三五”規劃收官之年，“穩”成爲2020年最主要的經濟工作。

會議指出，實現明年預期目標，要堅持穩字當頭，堅持宏觀政策要穩、微觀政策要活、社會政策要託底的政策框架，提高宏觀調控的前瞻性、針對性、有效性，確保經濟實現量的合理增長和質的穩步提升。要繼續抓重點、補短板、強弱項，確保全面建成小康社會。

會議強調，積極的財政政策要大力提質增效，更加註重結構調整，堅決壓縮一般性支出，做好重點領域保障，支持基層保工資、保運轉、保基本民生。穩健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕，貨幣信貸、社會融資規模增長同經濟發展相適應，降低社會融資成本——這是中央經濟工作會議層面，首次明確提及降低社會融資成本。

在部署2020年統籌推進任務方面，除前幾年出現過的“穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險”外，此次會議還首次增加了“保穩定”的提法。

但和往年一樣，本次中央經濟工作會議並沒有公佈經濟增長等關鍵目標，這些目標仍要等到2020年3月的全國兩會上確認。

當前，我國經濟金融面臨的不確定因素仍然較多。國際上，世界經濟增速“見頂回落”的可能性有所增加，全球範圍內的單邊主義和貿易保護主義情緒加劇，不確定性上升。國內，經濟運行的週期性、結構性問題依然存在。中國銀行研究院近日發佈的《2020年度經濟金融展望報告》分析稱，按當前內外部市場環境，2020年中國經濟自然增長率有低於6%的可能性。

“增速不能低於6%應是中國經濟要守住的底線。”中國社科院學部委員餘永定認爲，抑制經濟增速進一步下降是當前最緊要、最突出的問題，必須要採取擴張性的財政政策，重點依然是基礎設施投資。擴張性財政政策短期會導致財政狀況惡化，但即便如此，我們也應該把抑制經濟增速進一步下滑放在首位。

根據中央經濟工作會議精神，財政政策仍是明年逆週期調節的“重頭戲”，而基建投資將是穩投資重要抓手，且明確了明年投資的重點方向在補短板、戰略性網絡型基礎設施建設(新基建)，消費基礎設施建設、川藏鐵路等重大項目建設方面。

貨幣政策從2018年的“鬆緊適度”變爲2019年的“靈活適度”，這在國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼看來，意味着貨幣政策將進一步強化逆週期調節，預調微調力度將有所加大。在經濟下行壓力加大情況下，央行將繼續保持流動性合理充裕，努力爲經濟高質量發展營造更加適宜的貨幣金融環境。預計2020年，央行將堅持“以我爲主”，綜合運用各種貨幣政策工具，採取不同價格、數量、期限的組合，以價格型爲主，實施靈活適度調節。

另一個值得注意的變化是，本次會議指出“我國金融體系總體健康、具備化解各類風險的能力”，這和往年“打好防範化解重大風險攻堅戰重點是防控金融風險”、“防範金融市場異常波動和共振”等說法截然不同;本次會議要求“保持宏觀槓桿率基本穩定”，而2018年中央經濟工作會議強調要堅持“結構性去槓桿”。

李奇霖認爲，這是對過去金融去槓桿工作的肯定，金融去槓桿的任務基本完成，後面重點轉向穩槓桿，預計實體融資的環境將改善，信用分層的現象可能會有所好轉。這給貨幣金融政策留出了寬鬆空間。

2020年房地產重點是“平穩健康”

在2019年中央經濟工作會議通稿中，有29次提及“穩”字，“穩”是明年經濟工作的核心要點。對2020年房地產工作的着墨同樣是“穩”爲重心。

會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。這意味着，“三穩”依舊是房地產主基調，堅持房住不炒的政策取向也將繼續貫穿2020年。

事實上，隨着房地產市場的發展，一些不穩定因素出現，包括租賃市場的暴雷事件、渠道費過高的問題、房地產企業資金斷裂風險等，這都是2020年需要積極關注的內容。

本次會議繼續強調“房住不炒”，但和2018年中央經濟工作會議、今年7月中央政治局會議相比，並未繼續提“不把房地產作爲短期刺激經濟的手段”，而是增加了“穩地價、穩房價、穩預期”的提法，並強調“全面落實因城施策”，意味着爲防範房地產市場過快降溫，地方政府在地產調控上將有更大的自由度。

這樣的調控基調下，李奇霖預計，2020年將有更多城市通過放寬落戶條件、縮短或取消非戶籍人口購房所需社保繳納年限、降低二手房限售標準等，變相放鬆地產調控。針對房企融資的監管大概率也不會繼續收緊，此前有關領導已經指出要綜合多種工具對房地產融資逆週期調節。

瑞銀亞洲經濟研究主管、首席中國經濟學家汪濤認爲，政府不會放鬆全局性的房地產政策(包括降低首付比或大幅放鬆信貸政策)，但可能允許部分地方政府小幅放鬆限購政策(如通過簡化落戶要求和人才引進政策等方式)，房地產開放商偏緊的融資條件也可能會邊際鬆動。預計2020年房地產銷售面積下跌2%~4%左右，房地產投資增速小幅放緩至4%~6%，主要受益於2019年新開工表現穩健，以及開發商繼續加快工程建設進度。

值得注意的是，近期已有部分城市“按捺不住”開始了政策微調。最戲劇化的莫過於12月10日張家港宣佈取消房地產限售政策，隔一天12月11日即又停止了這一操作，恢復限售政策。這種試探性的動作在其他城市可能還會出現。這也說明房住不炒主基調下，地方樓市調控存在變相放鬆的可能，但調控的核心政策，限售、限購、限貸等，短期內仍難以動搖。

存量房市場亦出現新導向。2019年中央經濟工作會議提到，要加大城市困難羣衆住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。不少房地產業內人士認爲，城市更新、存量住宅改造將是2020年房地產市場的新風口，預計未來將有大量企業進入。未來租售並舉也將成爲房地產行業一大趨勢。