今年以來，貨幣調控政策頻出，央行分別於3月18日、5月19日、7月21日三次調高個人住房貸款基準利率。在頻頻加息的趨勢中，工薪階層房貸一族如何才能輕鬆理財，緩解個人還款壓力，銀行理財人士爲此指點迷津。
穩健型商業貸款提前還款省息數萬
本月初，業內研究報告紛紛預計，今年第三季度CPI很可能再創新高，業內認爲央行很可能再次加息。雖然每次調整的幅度不大，但由此引起的房貸客戶每月還貸支出增加還是比較可觀的。
經計算記者發現，目前，五年以上個人住房貸款基準利率爲7.38%，較年初上升了0.54個百分點，累計升幅近8%.以一筆金額30萬元、期限20年的貸款爲例，在銀行給予基準利率下浮15%優惠的前提下，新利率下每月還款額是2196.81元，較今年初每月多支出79.58元。
由此銀行理財人士分析說，“一旦貸款總是要付出利息，一旦加息就必須多支付利息。因此，減少利息支出的最簡單、最穩健的有效途徑就是儘早歸還本金，以及盡力縮短貸款期限。目前，工薪階層購房者通常採用提前還款，而忽略了努力減少貸款期限，如果既提前還款又減少貸款期限，雙管齊下就更省利息。”
比如，工薪階層的朱先生2005年8月購房，還剩貸款本金60萬元，貸期還剩18年左右。原先每月還款4963元，共計應付利息爲47.2萬元左右。由於頻頻加息，現在打算每月增加還款額。首先採用第一種方法，月供增加，同時盡力縮短還款期限，爭取在12年內還清貸款。
加息後，按照7.38%的年貸款利息計算，現在每月還款增加至6292元，如此12年後，共計需要支付利息爲30.6萬元左右。可以發現，共計可以節省利息16.6萬元。對比的是，採用第二種方法，增加一定的月供，但是不極力縮短還款期限，僅僅計劃在15年內還清貸款，那麼每月需要還款5521元，15年後共計需要支付39.4萬元的利息費用，則僅節省7.8萬元左右的利息。由此可見，僅僅繼續拖延了3年再還清貸款，就需要多支付8.8萬元高昂的利息。
挑戰型還款理財兩不誤
捕捉投資機會
提前還款是減輕房貸還款壓力的有效途徑之一，但是與此同時，貸款者因此也將失去利用該筆資金進行投資的機會。那麼有沒有兩全其美的方法，既能提前還貸減少房貸利息支出，又不會失去該筆資金流動性？
據瞭解，目前部分銀行提供了這種可能。比如中行的“貸活兩便”就能起到這樣的作用。房貸客戶只要將其月供扣款賬戶申請爲“房貸理財賬戶”即可。“該賬戶存款餘額超過協議約定的金額以上的部分，將被視作提前還貸，達到減少貸款利息支出的目的。如果客戶對這筆資金有更好的資金投向時，如股票、基金或購買其他投資產品，則可隨時從賬戶中支取部分或全部存款。”
據介紹，“如此，可以最大限度地保證客戶資金靈活性的同時，提升個人財富綜合收益能力，同時還可以一定程度地降低還貸利息支出。”
比如，李先生在銀行申請了一筆40萬元人民幣的住房按揭貸款，並申請了“貸活兩便”。某天，他將30萬元臨時閒置資金存入房貸理財賬戶，銀行將按照協議約定的相應比例計提13.5萬元視作提前還貸，剩餘16.5萬元按活期存款計息，這樣提前還貸的13.5萬元每日少支出的利息，加上16.5萬元活期存款每日的收益，其總和爲27.23元。如此，臨時提前還貸一個月，則可相應節省約600元的月供。而一旦有更好的投資方向，李先生可隨時支取30萬元閒置資金，用於投資收益更高的股票或者基金。
省心型固定利率鎖定升息風險
目前新一輪升息階段，準備貸款買房的市民，可考慮嘗試銀行的“固定利率”房貸，因爲浮動的貸款利率每年都可能有變化，而固定利率房貸可將5年左右乃是更長時間的利率，固定在一個穩定的水平上，這是當前人民幣處於升息通道中較爲省心、理想的貸款策略。
據業內人士透露，“近期利率上漲太快，央行頻繁加息，同樣給銀行的固定利率房貸業務帶來了很大壓力。此次加息後，部分銀行的某些網點固定利率貸款業務的審批進度已經放緩，銀行也希望等到總部提高利息的通知後，再辦理固定利率的房屋貸款業務。”這一變化透露出，在利息頻頻上漲的趨勢下，對於工薪階層而言，固定利率已經成爲最實惠的選擇之一，對於銀行而言，固定利率房貸儼然成爲頗有挑戰性的貸款品種。
據業內分析，僅以一筆金額30萬元、期限20年的貸款爲例。先看浮動利率，按照當前的7.38%（5年期以上）的利率水平，在銀行給予優惠15%的前提下，月還款額是2196.81元。如果把貸款方式改成銀行的固定利率貸款，比如選擇6年內固定利率貸款，按照相對應的利率標準，計算下來，在6年內，貸款人每個月還款額爲2180.56元，貸款過程可省下利息爲1170元。業內認爲，“這樣對於有提前還款打算的客戶來講，實際上就是享受了一個特殊優惠利率。而且這些只是按照利率不變的情況下計算的。浮動的貸款利率每年都可能有變化，如果央行宣佈利率再提高的話，固定利率產品就更凸現其優勢。”
對於最近這次的存貸利率調整，記者在部分銀行網點的隨機採訪發現，市民對房貸利率的上調普遍比較關心，但不少人並不急着立即歸還房貸，而是打算趁着股市行情好多“奮鬥”一陣子。
機會型公積金貸款無需急着還
需要提醒的是，目前房貸中用公積金貸款的部分，暫時不必急着提前還款。因爲目前階段的公積金貸款利率與五年期存款利率已經出現倒掛現象。
經過7月21日這輪加息後，記者瞭解發現建設部已經宣佈上調個人住房公積金貸款利率，五年期以上從4.86%調整爲4.95%.與此同時，加息後的五年期銀行存款利率爲5.22%，扣除5%的利息稅後，五年期銀行存款利率爲4.959%.由此可見，目前的公積金貸款利率十分優惠。同時外界猜測年底前可能取消利息稅，如果一旦成真，五年期存款利率將比公積金貸款利率高出0.27個點的利差，這意味着一旦取得公積金貸款的話，無須急着提前還款，即便是存銀行也十分合算。
據銀行理財師分析，此次利率調整後，5年以上期公積金貸款利率爲4.95%，比同期商業貸款7.38%的基準利率低2.43個百分點，即便按照最優惠標準打八五折，仍有1.32%的利差。不要小看這一個多點的利差，同樣20萬元20年貸款，使用公積金貸款，20年下來，將比商業貸款節省3萬多元的利息。
當然，目前階段的利率倒掛現象很可能是暫時。隨着未來再次而來的加息，公積金貸款利率的上調很可能會加大。因此房貸者需要珍惜目前這種難得的機會，儘可能地用足公積金貸款。此外，未來這種現象即便消失了，一般而言，提前還款的次序依然是以商業貸款爲先，公積金貸款的相對優勢地位很可能會長時間存在。
