農村房屋買賣合同的出售方一般爲農村集體組織的村民，而購買方存在兩種情況：一是集體組織內部成員，二是集體組織以外的人。
村民將農村房屋出售給本村集體經濟組織內部成員，認定買賣合同有效沒有什麼異議。農村房屋出售給集體經濟組織以外的人即外村農民或城市居民，合同效力的認定，目前有兩種截然相反的觀點：
一種觀點認爲農村房屋買賣合同無效。理由是：其一，根據《土地管理法》第62條及其他條款的規定，農村宅基地屬於農民集體經濟組織所有，能享有宅基地使用權的必須是集體經濟組織的成員，且一戶只能享有一處。如果允許農村房屋出售給集體經濟組織以外的人，將導致房屋項下的宅基地使用權一併轉讓，這勢必導致宅基地使用權享受主體的擴大化，違反《土地管理法》中關於宅基地使用權身份限制的規定。其二，《土地管理法》第63條規定：“農村集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設”。如果農民的房屋允許自由買賣，就意味着房屋所附着的宅基地使用權也作爲標的物與房屋一併出賣了，這實質上就是對農民集體所有的土地使用權進行非農業建設，因而爲該規定所禁止。 其三，1999年5月6日國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》第二條第二款規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得爲違法建築和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。
另一種觀點認爲農村房屋買賣合同有效。理由是：其一,1963年3月20日中共中央《關於對社員宅基地問題作一些補充規定的通知》第二項規定：“社員有買賣房屋的權利。房屋出賣後，宅基地的使用權即隨之轉移給房主，但宅基地的所有權仍歸集體所有”。這一規定，明確了農民擁有買賣房屋的權利，並且房屋買賣完成後，宅基地的使用權也隨之轉移。 其二，最高法院〔１９９２〕民他字第８號批覆認爲：農村房屋買賣按約定交付房款以及管理房屋的買賣有效。
筆者認爲，僅從社會效果上看，以上兩種觀點均有失偏頗。第一種觀點客觀上破壞了交易安全，助長了出售方受利益驅動而惡意毀約的無理行爲，不利於經濟秩序的健康發展，而且由於房屋事關農民的生存問題，極易導致矛盾激化。第二種觀點雖然從尊重現狀的角度出發維持了社會穩定，降低了矛盾激化的概率，但卻無視國務院辦公廳《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》的明文規定，會使國家政策的施行力度大大降低，而且在實踐中不具有可操作性。在現有的法律框架內，對農村房屋買賣合同的效力認定，應當區別情況，分析對待：
一、對於出售給外村農民的合同，應認定爲有效合同
其一，窮盡我國相關的法律、行政法規及其他國家法律，都難以找出禁止此類轉讓的規定，所以認定此類合同無效無法律依據；
其二，允許農民範圍內的流轉從本質上說並未違反宅基地使用權保障農民生存利益的功能，同時也可以通過流轉使閒置的宅基地得以充分利用，解決資源配置不合理的難題；
其三，允許農民範圍內的流轉沒有違反“房地不可分”的原則，集體土地使用權從廣義而言屬於農民所有，僅在農民之間的轉讓並沒有導致建築物所有權和土地使用權的主體分離結果，因此應當爲有效。如果說這樣的流轉違反了宅基地使用屬集體經濟組織所有的身份性，那麼通過繼受取得的方式獲取集體經濟組織成員資格，即只要將戶口遷入所購農房所在的集體經濟組織內便可以清除宅基地使用權在集體經濟組織之間流轉的障礙。
二、對於出售給城鎮居民的合同，應認定爲無效合同
我國《物權法》第一百五十三條規定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”，而我國土地管理法及其管理條例等並未對宅基地上農村私有房屋的轉讓作出明確的禁止性規定，最早作出明確的禁止性規定的是國務院辦公廳1999年5月6日發佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款規定：“農村的住宅不得向城市居民出售”，2004年12月24日，國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”，上述規定均應屬“國家有關規定”的範疇。雖然此前有觀點認爲由於法律位階較低，國務院頒佈的該禁止性規定因屬於部門規章而不能作爲認定合同無效的依據，但自《物權法》實施以後，以該規定認定出售給城鎮居民的農村房屋買賣合同無效便無法律障礙了。 翼城縣公證處 辛長遊
