簡明扼要的調研報告，可以保證讀者能夠準確理解所傳達的信息，一般來講，一篇調研報告就是標題、前言、正文、結尾這幾個部分，下面是本站小編爲您分享的老小區調研報告6篇，感謝您的參閱。
老小區調研報告篇1
?調查地點】：__市桂圓小區
?調查時間】：20__年12月
?調查內容】：小區生態綠化環境現狀及變化
?調查方式】：
①實地調查感受。
②問訪周圍居民。
③查閱相關資料。
④尋求相關部門幫助。
?調查目的】：進一步深入瞭解社區的綠化生態環境，鍛鍊自己的實踐調查能力，增強自己的社會責任心和公共關注度。通過對社區狀況的瞭解，探索社區發展的新方法。
?報告正文】：社區是組成社會生活的一個個集合體，與每個人都息息相關。社區的環境狀況將直接影響到人們的工作，學習和生活。本次調查通過對社區的人文環境，綠化環境，衛生環境等幾方面進行調查研究，綜合反映了社區環境的綜合水平。
（一）綠化環境
隨着城市住宅經濟的快速發展，人們購房時除了關注居住區的建築地段、房價、區位、交通等因素外，更關注的是樓盤的綠化和景觀等自然環境的營造，因而對居住區綠化建設提出了新的、更高的要求。目前，人們對居住環境的要求不再限於一個簡單的栽花栽草的美化，而是需要置身於一個融匯着自然、文化、藝術的高品質生活環境，因而開發商也逐漸開始重視園區綠化的建設，滿足人們對綠化的生理和心理上需求，不斷推陳出新、精益求精、營造出一個美好的居住環境。在現代居住區設計中，一般要求綠化率達30%。經過對社區內部及周圍進行實地考察及問訪小區有關機構，得知小區綠化總面積約350平方千米，佔小區總面積的28%左右。其中草坪約佔60%，樹帶約佔30%，花卉展區佔5%。桂圓小區綠化情況與國家相關規定還是有一定的距離，沒有完全達標。
居住區綠化以常青型植物爲主，如冬青，松樹，榆樹，低草，月季花等易存活生長期長的植物，從而在淨化空氣減少塵埃吸收噪音，以保護居住區環境方面有良好的作用，同時也有利於改善小氣候、遮陽降溫、防止西曬、調節氣溫、降低風速，而在炎夏靜風時，由於溫差而促進空氣交換。
小區綠化佈置主要以塊片狀分佈於各獨立樓之間的中間地帶，小區主幹道兩側，小區花園，及小區休閒遊樂區。並配有澆灌設施等養護設備。另外據瞭解，小區還有專職人員定期對小區綠化帶進行修剪，除草，除蟲以確保小區綠化植物的正常生長，爲小區生活人羣提供綠色生態的環境，創建美好社區。
小區綠化還點綴有少量的建築小品，水體等各色建築，並利用植物材料分割空間，增加層次，美化居住區的面貌，使居住區建築羣更顯生動活潑。同時還可利用植物遮蔽醜陋不雅觀之物。更有利於良好的綠化環境下，組織、吸引居民的戶外活動，使老人、少年兒童各得其所，能在就近的綠地中游憩、活動觀賞及進行社會交往，有利於人們身心健康，增進居民間的互相瞭解，和睦相處。人們賞心悅目，精神振奮，爲形成好的心理效應，創造良好的戶外環境條件。
（二）衛生環境
健康生活是每個人的追求目標。而健康生活的首要就是健康衛生的環境。作爲居民生活主要場所的小區衛生狀況，對人們的生活有着至關重要的作用。
通過調查研究小區環衛制度，衛生狀況，醫療設施等方面內容，從而對小區的整體衛生狀況有了大致的瞭解。
首先，桂圓小區實行24小時輪班值的環衛值班制度，確保小區內隨時有環衛人員對小區的衛生狀況進行整理。其次小區設有五處垃圾集中收容點，並每間隔兩小時清理一次。這些制度確保了小區的整潔衛生，也爲居民生活提供了方便。此外，小區管理人員還在小區公告欄等地多出張貼衛生宣傳材料，普及衛生知識，號召大家自覺維護小區環境。但是，在小區人員密集的場所及大道附近，還是偶爾有一些居民亂扔的垃圾和狗狗遺留下的排泄物。這些問題雖不是很嚴重但仍需小區及居民共同努力，以創建更加文明健康的小區。
另外，小區還在主幹道旁邊設有一家小型社區衛生服務站，爲居民提供簡單的醫療衛生設施和藥物。以便於爲小區居民解決健康衛生狀況，促進小區健康和諧。
水，是人們生活的必備之物。水的乾淨衛生關乎着每個人的生命健康。小區針對飲用水和生活用水的衛生要求，特別引進了先進的水過濾技術，將引進小區的自來水進行過濾之後再送往每家每戶。確保了居民用水的乾淨衛生，保障了人們的健康生活。這一點，足可見小區管理對衛生狀況的重視度和關注度。
總體來說，小區基本實現了建立衛生健康小區的目標，爲居民提供了乾淨美麗的小區環境，確保了小區居民的健康安全，爲他們工作生活提供了強有力的保障。
（三）人文環境
居民生活除了住房，綠化衛生等硬條件之外，一個小區的人文文化環境等軟條件也是很重要的。在小區內建立一種住戶與住戶之間以及住戶與物業管理者之間彼此能夠良好相處，相互關懷的良好氛圍，創立屬於自己小區的特色精神，建立和諧文明的小區是今後小區發展的主要方向。
業主是一個相對複雜的羣體，年齡、性別、個人愛好各不相同，各不同社區之間業主的社會層次也不盡相同。桂圓小區管理處根據不同層次的愛好特點開展了各種不同的小區文化活動，如書法大賽，少兒遊樂玩，夕陽紅太極舞，安全知識競賽。。。。。。等各種不同文化活動，既培養了居民生活素質，又活躍了大衆文化生活，逐漸建立了小區整體文化氛圍，具有積極的文化意義和文化價值。同時具有良好的宣傳價值，樹立了小區品牌。
小區在節假日，午後等一些時段，在小區廣場免費爲大家播放一些經典影片，娛樂新聞等。豐富了羣衆的生活，拓展了居民年的眼界，更爲大家交流感情提供了平臺，促進社區和諧健康發展。
小區以"熱烈，簡樸，少花錢，多辦事"的原則，抓好重大節日和紀念日活動之外還在樓與樓之間開展"比爲生，比尊老愛幼，比鄰里團結，比無火災，無盜竊，無違反“三禁一反”活動"。與此同時還建立了棋、牌室，乒乓球場，健身房等公共文化設施，爲居民提供了文化娛樂場所，創建了優雅文明的生活條件和文化環境。
我通過對以上三個層面的調查研究，對桂圓小區的環境狀況有了大致的瞭解。總體上，該小區乾淨衛生，綠色和諧的環境爲居民生活提供了便利的條件和氛圍，滿足了居民要求，活躍了小區文化，建立了文明美好的新社區。是現代新型社區的綜合代表。但調查過程中發現的一些小問題，仍需小區居民和管理部門合力解決，以更進一步促進小區健康發展，爲居民安定工作學習提供良好的環境保障，爲構建和諧社會，文明社區作出貢獻。
老小區調研報告篇2
調研時間：20xx年3月28日
調研地點：武漢萬科高爾夫城市花園、銀湖翡翠、萬科四季花城
調研成員：譚玲玲 沈張 喻立天 凌冰 陳覓偉 張旭輝
調研對象：小區的總體規劃結構、周圍環境、道路系統、出入口的設置、小區環境設計、景觀綠地系統、建築風格、公共服務設施、停車系統等。
住宅小區的規劃設計是一項複雜，綜合的系統工程。它遠遠超過了單純的工程技術的範疇。而深入到社會，經濟，生態，文化，心理，行爲等領域。居住小區是城市的重要組成部分，城市居住小區規劃建設的好壞直接反映了該城市的城市化水平。居住空間是城市空間的延續。它的存在於運行離不開所在的城市，而人又是居住的主體，所以居住區規劃設計必須建立“以人爲本，物爲人用”的觀點，切實解決居民的各種生活需求。
爲了對小區有一個系統全面的瞭解，我們根據學校周邊小區的分佈情況，我們選擇了離學校不遠的武漢萬科高爾夫城市花園、萬科四季花城和銀湖翡翠這兩個小區進行調研，調研報告以高爾夫城市花園與銀湖翡翠爲例。武漢萬科高爾夫城市花園與銀湖翡翠各路相對，這二者都享受天然湖景，無限親近優質水源，感應自然原生態。湖，是性靈的薰染、美妙生活的陪襯。鄰湖而居，成就衆多浪漫而閒雅的幸福家庭。 三個小區的園林設計，契合“美學、功能、生態”的景觀設計理念，呈現社區不同層次、角度的園景，結合文景和諧的設計理念，依循天然湖水，營造湖水、靜水、流水、溪水、疊水、泉水貫穿社區的人性化水景氛圍。
武漢萬科高爾夫城市花園
武漢萬科高爾夫城市花園位於東西湖區金山大道特8號，其業務類型有9棟高層、29棟高層、16套聯排別墅和134套疊加別墅。
萬科高爾夫城市花園所處的地理位置本身就是一個大景觀，它和銀湖翡翠、萬科四季花城共用銀河，使得住戶能夠生活在空氣宜人環境優美的山水之邊。直達航空港、火車站、cbd商務中心僅20分鐘。依原地地貌的"湖景高爾夫"環境優勢，倡導臨水而居的生態居住方式。園林景觀最出彩的是中心音樂噴泉廣場，這一景點是整個小區的點睛之景，圍繞那星光閃耀的廣場，兩岸的水景、看臺、樹林、棧道，環環相扣，彼此相連，不僅將那秀雅的景色送入各個住宅，也將湖水的靈魂注入小區的四下裏，使小區更增強了聚合的力量。高爾夫城市花園正在憑藉其開闊的國際視野，憑藉着這絕無僅有的生態資源，通過細緻的建築語言，潛心爲成功人士打造最值得珍藏的居住場所。
小區內外沿用傳統的圍欄式風格，但在圍欄上有呈現圍牆狀的綠色植物，使小區形成了既與外部隔離，又與外部聯通的形式，
其內的綠化做的更是流暢婉約。
該小區的內部景觀的設計頗爲經典，除車行道外，幾乎所有的組團都是直接坐落在綠地之上，宅間綠化並沒有嚴格的界限，這樣的安排使小區的綠化率增加了不少，且有漫步其間回到自然之中的韻味。小區內的樹木種植面積之多，冬季時枯枝蒼健有力，夏季時綠葉鬱鬱蔥蔥，中心的水景雖然面積不大，但也有頗有小橋流水人家的韻味。南北向流淌的小溪，蜿蜒着消失在一片人工淺灘石裏，而沿着小溪向上，是一箇中心廣場，從這個廣場向着不遠處因爲營造停車而在原本較高的地勢上進一步墊高而成的綠意蔥蔥的小山丘延伸，自然形成了極好的視覺效果和景觀效果。
小區康樂設施設置都較爲合理，服務的半徑也在合理範圍之內，並
且在兒童玩耍區採用質地軟的鋪地，踩上去很舒服，處處透着人性化。
景觀是城市園林景觀中的重要組成部分,居住區景觀設計是指住宅建築外環境景觀設計,由物質元素和精神元素構成。居住區的優美景觀環境,不僅直接提高人們的居住生活質量,還能消除都市的喧囂,鬆弛神經安撫情緒,從而有利於居住者的身心健康,進而從整體上可提高城市環境的景觀質量。爲了充
分取得景觀效果，景觀上除保留原規劃中湖岸線的規劃思想，將景觀設計爲早晚休閒、運動的親水公園，同時賦予這個公園小區公共活動場所的功能。小區內部的水系呈點線面結合的佈置模式，豐富景觀資源，提升景觀價值，並均衡整個小區的景觀特徵。各種精緻的環境小品隨處可見，環境相當的怡人。
隨着生活水平的不斷提高，停車位對於居家來說越來越重要。作爲具有人文性的居住園區，停車位的數量、人行道與車道的恰當分離是必然的。萬科高爾夫城市花園設計了完善的人車分流體系。光是地下車庫，車位的配備率就蠻高，再加上地上部分的車位，整個小區的車有足夠的停車位。
高爾夫城市花園外部設有綜合商場、幼稚園、濱湖商業街，社區
將社區入口處的濱湖大道開闢成專門商業街，設有大型超市、多功能綜合商場、高級食肆、銀行、spa等，體會購物、休閒樂趣，網點分佈合理，飲食、服飾、休閒形成一條龍服務佈局。社區內將有重點中國小在此設的分部、幼兒園等基礎教育單位，給社區內幼年兒童提供良好的成長環境。安排區內穿梭巴士，區外專線大巴，爲客戶提供最便利的交通連接。社區內還將提供籃球場、網球場、緩跑徑等運動場所以及濱湖咖啡座、休閒景觀路，爲區內居民提供足不出戶但卻豐富多彩的娛樂休閒場所。
高爾夫城市花園的交通系統完善，通往小區的主路，中間用綠化將進出的車流隔開，交通流暢不堵塞，小區大門的設計，又將人流與車流分開，便於管理與交通安全的保障。
在前面已經提到，萬科高爾夫城市花園的業務類型有9棟高層、29棟高層、16套聯排別墅和134套疊加別墅，多種不同類型的建築，是小區的規劃豐富多彩，小區內部的道路雖錯綜複雜，但井然有序，小區的住房呈發射狀分佈在小區內，由各條道路相互連通，予以小區居民提供方便快捷的出行路徑。
高爾夫城市花園採用簡約、現代、含蓄而又優雅的建築外立面風格，傳承了湖居的優雅和浪漫，還原了建築的質樸本質，在戶型的觀景性、功能性、合理性和創新性上，
着力打造新都市主義典範品質，營造舒適宜人的現代居住空間享受。通透舒展的飄窗，寬敞開闊的景觀陽臺，呈現出簡約的線條，簡潔的立面，在空間的更疊、質感的現上，呼應自然怡人的社區風貌，讓建築成爲風景的一部分。戶型設計：高爾夫城市花園的戶型空間在空間組合尺度、功能造型上精益求精，精緻、細膩、人性，每一處周到縝密的思考，都爲創造舒適合理的宜居空間。大開間客廳、觀景陽臺、飄窗設計，讓每個戶型都呈現最完美的一面。戶戶朝陽，家家觀景，在自由的空間裏享受現代居住藝術的徜徉，心情隨空間而舒暢自然。
銀湖翡翠
銀湖翡翠位於金山大道88號，北臨金銀湖國際高爾夫球場，東接武漢唯一的國際賽馬場東方馬城，南望王家墩cbd，西鄰銀湖、3000棵原生水杉林。由武漢新恆基置業有限公司開發建設，佔地30萬平方米，開發總面積53萬平方米。
銀湖小區內部配有社區商業街，附近有睿升中學、常青第一中學、常青一小、鑫橋國小、小區內高級中學、深圳波託菲諾幼兒園及武漢輕工業大學（原武漢工業學院），小區外還有各大銀行和社區醫院。此外，金銀湖高爾夫國際球場、東方馬場、游泳池、網球場、檯球、乒乓球室、健身房也都在小區附近。銀湖翡翠小區的地理位置，爲小區居民提供全面方便的服務。
小居住區的規劃結構，是根據居住區的功能要求綜合地解決住宅與公共服務設施、道路、公共綠地等相互關係而採取的組織方式。居住區作爲城市的一個有機組成部分，應有其合理的規模和建築佈局。銀湖
翡翠還在建設之中，但是湖岸線的局部已經出來了，小區水系與金銀湖的水系是通過湖岸線上的18座小區橋樑相互連通的，從自家碼頭划船，通過橋樑就可以進入銀湖泛舟。這種處理手法，使得湖岸得以極度延長，出現了雙岸線的特徵。此外，小區與湖泊之間沒有機動車道，而是設計了人行的曲徑、拱橋、曲橋、木墩、碎石路、休憩亭、釣魚臺、景觀臺等組成的“長島花巷”。而整個1000多米的湖岸線上，密密麻麻地長滿了好幾十年的三十多棵成排的原生水杉樹木，將整個人行曲徑掩蓋起來。這些水杉樹林形成小區的天然屏障，外界根本看不帶小區的房子，極具豪宅特徵，也是所見過的最攝人魂魄的湖岸線。
銀湖翡翠保留原始地塊中由湖岸和地塊裏的內河天然形成的“雙水岸”這一獨特景觀，並且在原有的基礎上加以改進和提升。在對近千米湖岸的打造中，摒棄了傳統硬朗的壘磚鋪築方式，用軟堤的手法將岸自然地與湖連接，在湖岸種植大量的水生植物，使綠地滲透進湖水裏，完全掃除了人工堆砌的刻意，讓建築自然地生長在湖岸邊。
銀湖翡翠以南北走向的兩車道道路爲主幹道，以東西向的4條支路爲毛細，將內部分爲7個組團，屬於組團式半開放式社區規劃，以佔地合適的組團爲單元，周邊與小區支路相鄰，小區通過支路與外界發生有機聯繫，延邊的建築順應接到走向佈局，而向公共大衆、融合於城市；同時社區內部的住宅業具有良好的圍合感。不寬的社區道路擁有良好的對外界面，因而人們樂意步行，呈現出一路居民步行、交往、購物、
休閒的生活畫面。居民的居住空間與消費空間、文化娛樂空間聯繫緊密、便捷，城市的各項功能能夠滲透到社區之中，得到有機的整合，而不是互相割裂。
銀湖翡翠實現了人車分流，其地下建築面積與地上建築面積的比例接近1:1。銀湖翡翠的地下車庫頂開有采光通風口，有地下車庫上到公共地面花園的樓梯口。此外，地下車庫出入口實現兩側與頂部綠化。 銀湖翡翠的顏色，其實就是土地的顏色---褐色，整個建築從土地過渡到屋頂，一點都不忽然，非常自然和諧，建築似乎是從大地裏生長出來一樣，整個小區，主角因此是以人爲核心的環境，建築成爲背景，而不是喧賓奪主。
銀湖翡翠的建築是高層、小高層和別墅，即使是小高層建築，其建築間距都保持在35-80米之間。爲了將湖景資源最大化，設計者摒棄了常規的電梯，將其改爲可觀光的電梯。設計者將靠湖的建築設計成點式，將離湖的建築設計成單元式，點式建築恰好在兩排多單元連體建築之間，因而後排的建築可以穿過點式建築的寬大空隙，佔有足夠大的湖景資源，使得具名的視覺景觀最大化。
銀湖翡翠在建築設計過程中，通過高層與半圍合式的別墅組合以及建築形體的變化，使得每個面、每個角度、每棟房子、每一景觀的組合空間都有不同的視覺享受。明快、簡潔，而又富有個性特色的建築風格，表現出凝重、典雅的全新風格。 銀湖翡翠高層的建築風格：氣派、簡約、經典。外牆，以呈雅光的質感面磚與玻璃構成外立面，讓景
觀最大化流入室內。銀湖翡翠的別墅建築風格：雍容，唯美，典雅。採用完全大宅的建築設計，莊園式的建築，改變了以往千篇一律的townhouse外型簡單的重複。八角亭建築方式，讓大宅富有靈動的氣息，屋頂躍落有序，配以質樸耐看的煙囪，形成了建築的節奏與層次。
銀湖翡翠內部設有多種公共服務設施，如游泳池是無邊際的，成人區、幼兒區以及沙灘、按摸池......是通過拱木橋相連接，與觀賞水體之間
以循環小水幕連接。面積很大的游泳池帶人造沙灘，與蔚藍海岸的基本一致，鋪有花崗岩。園林方面，一些樹種和花草早已植入，長勢茂盛，還設有亭臺供居民休憩。
通過這次調研，學習到不少住宅設計方面的知識，比如在設計住宅外環境時，儘可能多地擴大綠地，在建築佈局上，充分採取平面錯位，點式配置，從而活躍空間。而在組團的時候，佈局應重視人的交往空間，在小區內建造有分有合的交往空間有助於增加人際交往，和睦鄰里關係。還要根據居民行爲軌跡安排各項公共設施，方便大部分居民的需求。營造綠色的自然生活空間，現代社會，越來越多的人們會在家裏辦公，除了舒適的家居外，還要求居住環境“園林化”貼近自然，成爲天然起居室。
老小區調研報告篇3
調查時間：3月17日
調查地點：小區
調查方法：實地調查
調查人：陳欣然
鏡頭一：水
最近，我經常在我們小區周圍觀察，發現小區有一個人工大池塘。以前池水清澈見底，小魚們在水裏開心地游泳，小蝌蚪們在水裏盡情地玩耍......但現在人們吃的用的垃圾等都扔在水面上，弄得水面烏黑烏黑的，髒極了！人們原來來到這裏恨不得多吸幾口這裏的空氣，可現在人們一經過這裏就趕緊跑，因爲真是太臭了。
鏡頭二：地面
我走到小區裏，有小草、小花多的地方，都會覺得非常臭。原來是寵物狗和貓都會隨地大小便。走着走着就能看見許許多多的垃圾在地面上。原來有的人把喝完的飲料、牛奶瓶子扔在路邊，有的把麪包等扔在地上，還有的人把煙扔在地上，看得讓人很煩。
鏡頭三：空氣
從家門走出去時，人們總是要捂着鼻子和嘴巴跑出去，原來是一些小孩子在草叢裏小便，還有叔叔或爺爺抽的煙的味道，有時還有人在燒垃圾，尤其在早晨時最濃烈。總是使人感覺到噁心，想吐。但外面街道還是有新鮮的空氣，因爲外面有許多大樹。
我覺得這種現象真讓人痛心。大家應該不要再隨地亂扔垃圾了，不要再把廢水排進水池污染水源。在外面給小狗和小貓建造一些大小便的小池子，或者自己帶着垃圾袋隨時清理小寵物的便便。生活中，要自覺把垃圾分類。我想，雖然我們的小區有不足的地方，但如果大家都能自覺起來，從現在行動起來，保護小區環境，會越來越讓人舒適的！
老小區調研報告篇4
嘉定鎮街道區人大代表工委調研小組
一、引言
物業是指房屋以及與之相配套的設備、設施和相關場地。物業管理是指業主或者委託的其他人對物業以及區域內與物業相關聯的共同事物進行管理和維護的活動。物業管理是我國住房私有化的產物，是90年代中期產生的一個新興行業。1992年，我區成立了第一家物業公司上海廣廈物業管理有限公司。經過十多年來政府、企業、業主和社會各方不懈努力，我區住宅小區管理取得了一定的成效。主要表現爲：全面改革了傳統的房屋管理體制，初步建立了物業管理的市場機制，切實加大了爲民辦實事力度，逐步推進了住宅小區綜合管理。但是隨着我區經濟社會迅速發展，人民羣衆對住宅小區綜合管理和物業服務的要求也越來越高。如何搞好住宅小區的物業管理，解決老百姓反映熱難點問題是我們各級政府和社會相關方面（單位）研究的課題。
根據市委完善民生政策措施、力促和諧社會建設的要求以及關於加強居住區物業管理的工作精神，嘉定鎮街道區人大代表工委組織部分人大代表對我區老居民住宅小區的物業管理基本情況進行工作調研。
二、調研目的、方法和過程（一）調研目的
通過對我區物業管理、老住宅小區居住環境、業委會運作等調查，爲區政府有關部門解決物業管理中存在的熱難點問題提供第一手資料，爲政府有關部門安排解決民生民需實事提供依據，使我區城市發展和管理上一個新的臺階，爲構建和諧社會奠定良好基礎。
（二）調研對象、方法和內容
調研對象：基層羣衆、業主委員會成員、業主代表、物業公司負責
人、社會各界人士。
調研方法：本次調研採取問卷、電話訪問、個別訪談、實地察看等方法。共發放調查問卷100份，人員採取隨機抽樣形式。電話訪問由訪問者在所查看物業公司的物業任務單上隨機抽取。個別訪談對象，主要是物業管理公司經理、業主委員會成員、居委幹部和業主代表。
調研內容：重點圍繞物業公司的行風建設、老式住宅居民區的生活環境、業主委員會運作、街坊基金的虧損、物業管理費的收繳等五個方面。另外，還包括老居民區人民羣衆關心的物業管理中熱點問題、老百姓急需政府部門幫助解決的物業管理中的歷史遺留問題。
（三）調研過程
5月下旬，街道區人大代表工委建立了由街道區人大代表工委主任、5名區人大代表等組成的調研小組，擬訂了調研提綱。自6月上旬開始，主要對老住宅小區的物業管理現狀展開調研。調研過程中，聽取了區房地局有關部門對我區居住區物業管理的工作彙報；走訪城南小區、迎園十坊、菊園嘉富三個老式住宅居民小區；實地察看了廣廈物業公司、明達物業公司、萬涓物業公司、嘉定區房屋修理應急中心物業服務狀況；召開羣衆座談會8個（參加人員71人次），個別訪談18人次，收集羣衆意見35條，電話（隨機）徵求業主意見7人次，檢查物業工作臺帳18本；發放問卷100份。廣泛聽取各個方面對我區（尤其是老居住區）物業管理的意見和建議。
三、我區物業管理基本情況
據統計，我區現有住宅小區250多個，建築面積1100萬平方米（見表1）。目前已成立業主委員會的住宅小區有226多個，佔符合成立條件住宅小區總數的92%。
本區經過工商登記、取得物業管理資質的企業近147家：其中註冊在嘉定、在嘉定從事物業管理的企業55家；註冊在外區，在嘉定從事
物業管理的企業15家，其中骨幹企業有上房、萬科、金地、東湖等。
目前我區物業行業從事管理、保安、保潔、維修、綠化養護等人員近3500人。
表1全區居住用房分類、特徵、分佈區域、總面積、總量等統計表
名稱特徵一層或二層/平房/70年代以前（保障型）80年代以後開發、80m2以下（改善型）90年代以後開發、120m2以下（基本型）90年代末以後開發、90m2以上（舒適型）90年代末以後開發、90m2以上（舒適型）90年代末以後開發、140m2以上（豪華型）分佈區域嘉定鎮街道街道、婁塘鎮、南翔鎮等嘉定鎮街道、新城路街道、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、真新街道、工業區、南翔、安亭、黃渡鎮等嘉定鎮街道、新城路、菊園新區、真新、江橋、工業區、安亭、黃渡鎮等馬陸、安亭、朱橋、華亭、方泰南翔、江橋、新城路11250250018050110016.54.555555500453079020019戶數（戶）400035555總面積（萬m2）總量（%）114里弄住宅10160售後公房商品住宅（早期）商品住宅（晚期）農民集中住宅別墅住宅合計以上數據分析，里弄住宅、售後公房和早期商品住宅居民家庭戶佔我區居民家庭總戶數的50%左右，因此，解決我區老居住區物業管理的問題是我們工作的重點。
四、老居住區物業管理存在的主要問題及原因分析
爲具體瞭解和掌握業主對物業管理行業的意見，調研小組發放問卷調查100份，回收98份，有效問卷95份，隨機調查結果如下：將近63%的居民認爲，居住的小區各方面很一般，其中有10%的居民認爲很不滿意。
表2對目前居住小區滿意率的情況統計表
問卷題目你對目前居住的小區各方面還滿意嗎？選項1、非常滿意2、滿意百分比（%）026.63、一般4、不滿意63.410%其中，居民反映最突出的問題是小區環境差、保安不到位、街坊基金嚴重虧損、業委會作用發揮不夠、物業管理費收支矛盾突出等，分析上述問題的產生原因，主要是以下幾方面因素：
（一）物業管理體制尚未完全理順
主要表現在：一是本區物業管理工作機制尚不健全。物業管理是一項系統工程，有較強的綜合性和區域特點，涉及房地、建設、規劃、環衛、公安、消防等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起，爲此光靠行政主管部門難以協調各方，難以發揮對居住物業的管理、協調、指導、監督等作用，許多工作還停留在應付上級檢查、突發性矛盾的應急處理上。社會、政府、業主對物業企業在物業管理中侵犯業主權利的行爲，缺乏有效的制約措施，如小區保安管理，小區的案發率不與物業公司經營好壞掛鉤；二是物業管理沒有從真正意義上納入社區管理範圍。不少居住小區內居委會、物業公司、業主委員會三方各自爲政，缺乏溝通、協調渠道，遇到矛盾和問題經常出現相互埋怨、指責，或一推了之的現象；三是對小區內違法裝修、違法搭建等行爲處置難度大。《物業管理條例》中早就明確規定了業主的禁止行爲，並規定了相應處罰辦法，但是在處理違法行爲時，有關部門卻缺乏有效辦法，甚至不作爲。房地、規劃與市政部門都有其執法職能，但由於職責尚欠明確，不同程度地存在推諉扯皮現象，物業公司行使的權力僅僅是制止，不能“強制”，而居委會又沒有管理職能，造成違法建築年年拆，卻年年還在增。
（二）歷史遺留問題沒有及時解決
據統計，76%的業主認爲居住區的環境差，歷史遺留問題多。主要表現在：一是老居住區建設較早，大多數都建造於80年代以前，當時規劃標準低，開發企業見縫插針，因此造成綠化少、沒有停車場地、住宅密度高；二是老住宅區中尚存在着相當數量的不成套公房，沒有單獨
的煤衛設施。有的售後公房居住面積小，所以有一定經濟條件的住戶都另買住房，留下的老住宅除出售外，大多數都用於出租，如桃園、葉池社區，出租戶佔居住總數的30%以上。外來人員的生活習慣還不能適應城市化生活的要求，亂扔垃圾的現象隨時可見，衛生狀況不盡人意；三是小區出入口多，沒有公共的停車庫，加上保安管理不到位，“三車”失竊現象時而發生，老百姓怨聲載道；四是公共設施老化，如路燈不亮、下水道管徑細經常發生堵塞等。
老居民區存在的普遍問題120%100%80%60%40%98%76%60%68%物業業主10%1：環境差2:收費低0%0%3:保安不到位（三）物業管理市場化機制尚不成熟
主要表現在：一是物業管理尚未真正形成市場準入機制。由於前期開發的商品房維修基金歸集不到位，老舊小區物業管理收費標準太低等因素，使物業管理招投標工作很難實施，致使市場化運作機制尚不成熟，難以實現真正意義上的物業管理雙向選擇。因此，目前企業規模小、管理水平差、服務方式落後、管理人才缺乏已經成爲阻礙我區物業管理正常發展的瓶頸。老居住區物業管理中沒有一家品牌企業，本地企業除廣廈物業近幾年在搞規模經營外，大多數物業企業停留在過去房管所或開發商附屬的模式中苦心經營，企業經營收入還是以物業管理費和過去存
量房租金爲主。企業對如何服務好業主研究不深，特別是對物業管理中專業化服務保安、保綠、保潔這三個方面興趣不大，且服務質量差，已引起廣大業主的反感。據統計，68%的業主認爲居住區的保安不到位。究其原因：客觀上，老居住區環境差，物業收費標準低，收取的保安費不夠支付保安人員和保安管理費用，引起保安不到位；主觀上，有的物業公司管理水平差，對保安人員管理不嚴，保安人員缺乏責任心，引起工作不到位。部分小區雖安裝了監控，但保安人員擅自離崗、漏崗，更不用說做監控值班記錄了。
二是物業管理收支矛盾難以做到完全市場化。老小區物業收費標準低、收繳率低，不少物業公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務標準，引起業主不滿，從而陷入了物業公司抱怨收不足費而無法服務，業主抱怨服務低劣而不願交費的怪圈。
目前老居住區物業管理費收費標準最低的（每戶按大、中、小套三種標準收取，大套7.5元/月，中套6元/月，小套4.5元/月。保安、保潔費每戶分別按3元-6元/月標準收取。就是商品住宅每平方米收費0.23元/月，這在全市範圍內也是最低的，而且近10年標準沒有提高，而職工的平均工資在逐年提高。例：溫宿路16弄小區共有134戶居民。如果用四班三運轉物業保安管理工作方式，至少用4個人，按人均費用1.5萬元/年，每年物業保安人頭費要6萬元。小區物業管理費標準4.5元/月，就算每月足額收繳，即134×4.5×127236（元），那麼這52164元缺口誰來付？這樣的小區由誰願意管？於是出現撤走了保安人員現象發生（如葉池小區）。
在調研過程中，我們瞭解到物業企業和居民羣衆對物業管理費這個問題有完全不同看法（見圖２）。物業公司主要觀點：一、我市最低工資標準從90年代末420元提高到現在750元，幾乎翻了一翻，可是物業管理費卻近10年來沒有增長過，因此，物業管理費有必要進行調整。
二、物業管理企業在市場經營中，地位不平等。其他企業可以根據成本提高自己的產品價格，而物業管理費的提高卻受到計劃經濟模式控制。物價部門不鬆口，永遠也解決不了。從某種意義來說，政府把部分責任轉嫁到物業企業身上。
關於業主不交物業管理費的主要原因，我們也進行了問卷調查，結果是：認爲維修不及時佔34%；收費不合理佔30%；生活困難交不起佔21%；服務態度差佔15%。從圖２分析，要提高物業管理費標準，讓老百姓多出錢，困難很大。業主不交物業管理費的另一個原因是動遷居民，據葉城物業公司反映，在工業區南區動遷戶不交物業管理費（達800多戶）已經成爲多數動遷戶從衆行爲，動遷戶不交物業管理費的主要理由是：都是農民安置，北區農民集中居住區物業管理費由政府或集體補貼，所以我們也不交。工業區南區安置的房屋都是可以上市的商品房，而工業區北區安置的房屋是不可以上市的農民住宅，雖然在安置中都用房屋或貨幣結算，但性質是完全不同的。
物業公司員工工資在漲，物業管理費卻不增長，你說怎麼辦？120%100%80%60%40%10%2%3%8%c：物業公司自行消化d：提高物業費標準40%63%27%97%物業業主0%a：重新選聘物業公司b：降低服務水平
（四）街坊基金虧損現象嚴重
街坊基金是售後公房特有的基金，按售後公房每平方提取20元標準歸集在街坊基金中，主要用於交納路燈電費、道路維修、綠化養護、
下水道的疏通和公共設施改造。街坊基金是固定的基金，除1999年以前國家對街坊基金本金以高出銀行儲蓄5%利率作爲補充外，街坊基金幾乎沒有增值渠道。就是有其他收益，如汽車停放收費，也基本用於彌補保安人員費用不足。10多年來街坊基金只有支出，沒有進帳，加上街坊基金使用很規範，所以我區80%的售後公房小區面臨着虧損，虧損最大的小區接近100萬元。例：桃園小區街坊基金每年固定費用，交納路燈電費、道路維修、綠化養護、下水道的疏通和部分保安人員費用（不含設施改造，按20xx年價格標準計算），應爲20萬元。在沒有增值渠道情況下，20xx年虧損總額已達70萬元，20xx年將達90萬元，以次類推街坊基金虧損將會越來越嚴重。
按照《物業管理條例》第十一條規定：業主大會履行決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施職責；第十二條規定：專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過。如果街坊基金減少虧損，那只有經物業管理區域內全體業主的三分之二以上同意通過，那麼業主大會才能履行專項維修資金續籌方案。調查顯示：在對如果街坊基金虧損後，你願意重新籌集的認識上（表3）願意籌集的人數只有26%，距全體業主三分之二（67%）以上業主同意的要求相差太遠，顯然要每戶業主出資來續籌街坊基金困難很大。
表3街坊基金虧損後，你願意重新籌集意向統計表
問卷題目選項1、我願意如果街坊基金虧損後，你願意重新籌集嗎？2、不願意3、隨大流4、不表態百分比（%）26134912（五）業委會隊伍的專業素質不高
在當前解決物業管理中最難的問題是什麼？調研中我們從四個方面提出問題：1、兩項基金的歸併；2、物業管理費的等級收費；3、業
委會不能有效地代表業主大會辦事；4、街坊（維修）基金的籌集。調查結果:業委會不能有效地代表業主大會辦事和街坊（維修）基金的籌集成爲居民羣衆心目中最難解決的問題。
目前解決社區物業管理中最難的是：a:維修基金的籌集15.63%31.25%21.90%b:業委會不能有效地代表業主大會辦事c:物業管理費的等級收費31.25%d：二項基金歸併關於（維修）基金的籌集上面我們已經討論過，這裏我們主要分析業委會不能有效地代表業主大會辦事。分析原因主要是：一、業委會地位問題。它不光要代表全體業主行使業主的權利，同時還代表全體業主維護業主的利益。往往有些業委會粉墨倒置，同物業企業一起侵害業主利益；二、業委會成員素質問題。缺少房屋保養和維修，資金使用和管理方面的專業人才。特別是業委會主任如果不懂物業方面的專業知識，就很難代表業委會或全體業主說話。我們從問卷中瞭解到：你對你小區業委會工作滿意嗎？滿意的佔27%；不滿意的佔2.1%；一般的70%；不知道0.9%。這裏要說明的是，這次問卷的對象中業委會成員佔很大的比例，如果是一般業主，打分的結果就不得而知了。因此怎樣選好業委會成員，提高業委會成員辦事能力，是我們在當前在社區管理中應該認真思考的問題。
五、近年來政府所做工作及取得的成效
近幾年來，區政府及有關職能部門圍繞《物業管理條例》，結合我區實際，圍繞居民羣衆反映突出的問題，採取一系列措施，取得了一定
成效。具體體現在：
1、加大舊住宅整治力度，全面落實住宅“平改坡”綜合改造。今年我區將加大舊住宅綜合整治作爲提升物業管理水平的基礎工作，並創新觀念，規範管理，完善房屋修繕標準，力爭建立與時代相適應的，具有我區特色的居住房屋修繕和管理的長效機制。年內將結合新城建設的總體工作部署，突出嘉定老城區綜合改造，力爭完成30萬平方米房屋綜合“平改坡”項目，並加大舊住宅綜合整治力度，共排定了60多萬建築面積的住宅進行綜合整治，總計投入資金1600多萬元。
2、設立售後公房的補貼。區房地部門會同區地區辦向區人民政府提出專題報告，要求區政府參照周邊區對售後公房給予管理費補貼的模式，切實提高售後公房爲主的住宅小區的管理水平。
3、擴大物業管理社區黨建的試點工作。區房地局在認真總結新成路街道的試點經驗基礎上，在有條件的街道、鎮繼續開展物業管理社區黨建聯建工作。今年確定嘉定鎮街道、南翔鎮、安亭鎮爲物業管理社區黨建工作的街道、鎮，繼續深化物業管理社區黨建工作。
4、今年7、8月開展物業管理優質服務“雙月”競賽活動。活動自7月1日到8月31日，將包含物業管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務、防汛防颱四級響應演練及實戰等項目，倡導優質服務，旨在深化物業管理優質服務內涵，加快提高物業管理行業職工技能，提升物業管理行業人員服務水平。
5、配合市有關部門關於《加強住宅小區綜合管理三年行動計劃（20xx-2009）》在我區的貫徹落實，力爭區裏建立住宅小區綜合管理聯席會議制度，做好小區綜合管理的各項工作。
總的來說，我區的物業管理趨勢向好。在近幾年行風測評中，羣衆滿意度高於全市平均水平。物業管理中較好的企業有廣廈、明達、磊成等，這些公司的主要成績是以業主利益爲重，認真做好自己服務工作，
在經濟和社會效益方面取得雙贏。我們認爲：嘉定的物業管理雖然存在着一定問題，羣衆意見較多，但是領導重視，社會各方面爲解決這些問題有成功的案例，而且取得了突出成績，所以我們應予充分肯定。
六、關於加強我區物業管理工作的建議
物業問題是加強社區建設、構建和諧社會的重要內容之一。物業管理的最終目標是向社會化、市場化、專業化的方向發展，要做到“嚴格管理、科學管理、長效管理”，爲進一步提高我區物業管理水平，尤其是加強老舊小區的物業管理，提出如下建議：
（一）進一步明確工作責任主體，建立長效管理機制
物業管理工作是一項系統工程，要在明確責任主體、理順各方關係的基礎上，建立一套行之有效的物業管理長效機制，形成職責分明、措施得力、政令暢通、信息及時、辦事高效的管理網絡系統。
一是要建立健全組織機構，明確責任主體。建議建立以區地區辦爲牽頭，其他職能部門爲成員單位的領導機構，加強對住宅小區的綜合管理。其主要職能是：制定相關的我區住宅小區綜合管理方面的政策；研究我區住宅小區綜合管理髮展方向；審覈和批准住宅小區綜合管理改造和建設規劃和社會發展規劃；解決和協調住宅小區綜合管理中存在的問題。其工作總體思路是以規範居住房屋租賃爲抓手，以加強住宅小區綜合管理爲重點，以爲廣大市民創造和諧的居住環境爲目標，堅持屬地管理和綜合治理相結合，層層落實管理責任，按照《上海市加強住宅小區綜合管理三年行動計劃》，進一步理順住宅小區綜合管理的體制、機制和法制，基本消除住宅小區綜合管理中的政府的缺位。
另外，建議建立由社會各方有關人員組成的物業管理研究協會，起到調查研究、社會監督的作用。
二是要對全區物業狀況做到家底清、情況明。要全面掌握全區售後公房或商品房具體、準確的數據，瞭解他們在兩項基金上的使用情況以
及目前存在的問題，管理部門應該主動去發現問題，尋找解決問題的辦法。有些問題確屬本部門不能解決的，應及時上報區政府。如，南門開發區多數業主不交物業管理費之事。又如，街坊基金虧損的原因及目前虧損的程度，要進行專題調研，制定有效解決問題的辦法。
三是要調整健全物業管理的相關制度。根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，要及時制訂並出臺我區關於物業管理的相應制度，進一步明確業主、業主委員會、物業公司在日常管理中各自的權利和義務。當前，我區正值小區業主委員會換屆高峯，房地部門要指導好業委會的組建及物業公司的選聘工作，特別是過去在業委會和物業公司簽訂的服務合同中沒有明確的權利和義務，這次要落實完善。如，保綠、保潔、保安三項服務要明確服務主體和責任，將完成質量與業績考覈相掛鉤。又如，物業費到底應該由誰來收取，在服務合同中應該詳細說明。爲此，區房地部門要儘快拿出這方面的指導意見。
四是要切實採取行之有效的考覈辦法。要增加物業管理考覈項目，如，業主委員會運作行爲是否規範，業主委員會和物業公司簽定的服務合同是否全面或完整，物業公司信息發佈是否透明等。考覈採取定期檢查和不定期巡查相結合的方式，強化日常管理，對違反有關考覈規定的企業予以通報批評，降低甚至取消物業管理資質，把考覈和獎懲掛起鉤來，確保整個物業管理工作水平的不斷提高。
（二）進一步加大政府支持力度，改善居民居住環境
本次調查中，在對“當前老的住宅居住區物業管理最應該解決的事”選項中，認爲政府政策上支持的佔83%。在“目前管理中認爲政府應該怎麼做”選項中，要求政府加大資金投入的佔62%，要求政府出臺相關的物業管理政策的佔50%。從以上的民意調查中我們瞭解到，居民羣衆希望得到的是政府在政策上的支持、財政上的投入。
一是要出臺相應的政策辦法，依法處理各類矛盾。如在街坊基金虧
損的問題上應該出臺相關的政策，特別是依靠廣大業主每年提取除維修基金本金外的利息資金來補充街坊基金不足和道路使用補償（停車）費來充抵街坊基金虧損，政府部門一定要拿出指導性意見。另外，我們從（表３）中瞭解到，重新籌集街坊基金也不是不可能，數據告訴我們隨大流的業主近半數達49%，所以重新籌集關鍵是政策的支持及宣傳和發動工作。
又如，政府每年除對集中的售後公房進行補貼外，要擴大其他售後公房或動遷用房補貼範圍，政府對售後公房進行補貼，應該公開補貼項目；同時要評估被補貼的小區物業管理水平是否提升和羣衆的滿意度。再如，對外來人員在住宅小區“羣租”隱患，公安、工商、規劃、人口辦、消防衛生、地稅、綜治等相關部門要提出相關工作方案，採取爭取早日實施。
二是要在財政上予以支持，加快舊區綜合改造。目前，我區老居住區大概有50萬平方米。這些老的住宅年代最久爲60年代建造，其內部大部分沒有獨立的煤衛設備，存在着下水道堵塞、亂拉線路，電線老化裸露，沒有足夠的消防設施等，在外部沒有圍牆、沒有綠化、沒有停車場地、沒有自行車棚、晚上沒有燈光等。我們在葉池社區實地看到的，這些老的住宅大部分都是出租戶，外來人員佔90%，住在這裏的本地人大多數是退休工人、低保戶或低收入者。據反映，這裏治安情況複雜，安全係數低，當地居民生活十分清貧。近些年來區政府爲嘉定的建設花了大量的精力，但這裏卻成爲一個被遺忘的角落。爲了真正體現解決民生問題，讓改革開放的成果受益於廣大居民羣衆，我們希望政府部門加快對老居住區改造的步伐。
具體的措施：一是落實機制。區、街道兩級建立老居住區改造辦公室，並形成相關部門各司其責、協同配合、依法處置的工作機制和綜合協調機制；二是本着早改造、早得益、成本輕的原則，儘快制訂相應動
遷安置政策（通過業主自我管理的作用，讓全體業主決定安置政策公平性、合理性、科學性）和規劃建設方案；三是開展老居住區改造調查工作，切實掌握我區老居住區的基本情況，以點帶面，分類改造，另外對羣衆反映強烈的突出問題如桃園寶塔型房屋的改造，要加快落實實施。
（三）進一步完善物業管理市場機制，培育品牌服務企業一是要尊重企業的經營自主權。堅持運用市場競爭機制，規範運作，優勝劣汰。堅持標本兼治、重在治本的原則，嚴格市場準入和清出制度。進一步完善投訴舉報制度，加大日常監管力度，健全市場監督機制，對違法、違規經營的物業管理企業做到嚴厲查處。物業管理小區逐步實行招投標和業主選聘及解除物業管理公司。物業服務實行“明碼標價”。
二是要實現分等級物業管理標準收費。加快建立適應市場經濟要求的物業管理收費機制。由於多種原因，目前的物業管理收費方法沒有從根本上按經濟規律辦事，因此，必須儘快建立適應市場經濟要求的物業管理收費機制和儘快形成“以質論價、質價相符、合同約定”的收費體系，逐步提高物業服務收費標準，在提高服務質量的前提下，逐步扭轉物業管理企業長期虧損的局面，確保該行業良性循環、健康發展。
三是要進一步規範業主委員會運作行爲。我們希望政府有關部門在進一步完善我區物業管理的市場機制同時，特別是對業主委員會運作行爲要進一步規範，明確相應措施，不能放任自流，對業主委員會和物業公司簽定的服務合同全面或完整，要有審覈的部門，使業主委員會真正成爲全體業主利益的維護者。
四是要公開物業管理公司的信息。物業公司信息發佈是否透明？包括物業服務實行“明碼標價”。（說明：我區本土物業除廣廈物業有一個網站外、嘉城物業有一個網頁外，其他物業好象沒有什麼網站？）要化大力氣、要制定相應考覈指標。同時，要在稅收政策上扶植物業公司的發展，引導我區物業企業之間進行強強聯合，做強本土物業的品牌爲我區廣大業主更好的服務。
（四）進一步做好其他基礎工作，提升我區物業管理水平一是要提高物業管理和從業人員整體素質。在全區以非正規就業方式建立專業化保安、保綠、保潔服務公司，加強對社區管理人員、房地所管理人員、開發企業、物業企業、業委會等方面相關人員的培訓，提高從業人員的整體素質。
二是要建立一整套物業管理信息系統。把我區所有從事物業管理工作的行政管理人員及機構情況、在我區實施物業管理的物業管理企業情況、我區所有物業的基礎情況、業委會相關情況等等內容，建立數據庫進入電腦信息系統，保證該基礎資料信息的系統性、及時性、準確性。各有關部門和單位也要根據該信息系統，各自建立好自己的管理系統，爲提高服務水平打下一個良好的基礎，爲各級領導作決策提供依據。
三是要依法收繳和使用物業公共維修基金。切實加強物業公共維修基金的管理工作。按照專戶儲存、業主所有、專款專用的原則，由區物業主管部門具體負責維修資金的歸集、覈算、撥付、使用等相關的管理工作，統一覈算到戶、計息到戶，並按規定建立健全相關的監督檢查制度。小區的公共維修部位進行維修時，物業管理企業應提出申請，經業主委員會通過、主管部門審批後方可使用。有關部門要進一步加強對公共維修基金的有效監督，加大對挪用基金現象的查處力度，對挪用物業公共維修基金的行爲進行嚴厲處罰，情節嚴重的，依法追究有關責任人的刑事責任，切實保障公共維修基金的正當使用，取之於業主，用之於業主，防止產生不必要的社會糾紛。
以上是關於嘉定區老居住區物業管理綜合情況的調研報告。由於本次物業管理綜合情況調查活動時間短，而物業管理內容多、涉及面廣，加上我們調查小組的思想認識和業務水平有限，調研的深度和廣度都存在着侷限性，因此本報告中難免會存在着不妥之處，爲此懇請大家批評指正。
本次調查工作，我們得到了區房地局、廣廈、明達、磊成、萬涓、葉城等物業公司和部分社區居委會積極配合及基層羣衆的全力支持，在此我們表示衷心的感謝。
老小區調研報告篇5
根據在2016年度常委會《城市供水條例》和《廣州市城市供水用水條例》執法檢查中發現的海珠區南石頭街道福南新街16-27號大院公共用水、小區基礎設施等存在問題，在陳建華主任等常委會領導的倡導下，常委會將“推進老舊小區微改造”定爲常委會2017年重點調研課題之一。2017年3月，陳建華主任批示成立了由唐航浩副主任任組長的重點課題調研組，率隊多次深入調研，並要求調研組以福南新街大院爲典型，解剖麻雀，廣泛調研，總結實踐經驗，爲推進該項重大民生工程、營造更乾淨更整潔更平安更有序城市環境，提出對策建議。
調研組先後4次到海珠區福南新街16-27號大院開展實地調研，並多次深入越秀區、海珠區、荔灣區、天河區、白雲區、黃埔區明察暗訪、瞭解情況、聽取意見，組織市城市更新局、市國土規劃委、市城鄉建設委、市財政局、越秀區政府、荔灣區政府等部門和單位召開專題調研會議，於6至7月先後赴杭州、北京、天津、合肥進行專題調研，並通過期刊、雜誌等途徑查找國內城市更新和老舊小區綜合整治相關實踐案例分析、報道等文獻，充實基礎資料。
在認真調研我市各區典型微改造項目，特別是在認真分析海珠區福南新街16-27號大院微改造案例的基礎上，調研組對廣州市老舊小區微改造主要做法進行分析和總結，梳理並歸納了兄弟城市的先進經驗，書面徵求課題調研組成員、城建環資委員會委員、城建環資專家庫專家對報告初稿的意見，綜合形成了本調研報告，爲進一步推動我市老舊小區微改造工作提出了有關建議。
一、我市老舊小區微改造工作情況及其分析
（一）全市工作概況
作爲超大型城市，廣州市存在大量老舊小區，中心老城區越秀、荔灣量最大。據2016年市城市更新局彙總統計，我市擬將2000年前建成的779個老舊小區實施分批改造。其中，包括新中國成立前建成老舊小區31個、新中國成立後至1980年建成老舊小區198個、1980年至1990年建成老舊小區224個、1990年至2000年建成老舊小區326個，一共包含約3.77萬棟房屋，建築面積約5180萬平方米，涉及居民約80萬戶，人口約260萬人。
我市老舊小區微改造工作目前做法是由城市更新局統籌，牽頭制定具體落實方案、工作流程和標準，協調有關職能部門，負責對各區的指導監督；
各區、鎮街作爲落實主體，負責數據摸查、項目評估、方案編制、方案審定、資金統籌、項目實施、成立居民自治組織、建立長效管養機制、信訪維穩等工作。微改造已經開展的工作有：
一是開展調研摸查。根據2015年國家住建部要求，2016年市城市更新局組織各區對全市2000年前建成的老舊居住小區進行系統摸查，同時瞭解民意訴求，掌握老舊小區微改造一線實際情況。
二是制定規範性文件和實施方案。2015年底，《廣州市城市更新辦法》發佈。2016年底，市城市更新局印發了《廣州市老舊小區微改造實施方案》，提出有關任務目標，並明確了有關改造內容，有關工作全面鋪開。
三是制定年度計劃推進落實。每年制定項目計劃和資金安排，2016、2017年城市更新年度正式計劃共安排財政資金2.5億元，推進老舊小區微改造項目109個，涉及用地面積794公頃。其中，2016年安排項目19個，資金約5000萬，總用地面積約268公頃；
2017年安排90個,資金約2億，總用地面積約526公頃。
（二）海珠區福南新街16-27號大院微改造案例分析
福南新街大院位於南石頭街道泉塘社區，該大院包含廣州市四建公司、廣州橡膠企業集團有限公司、廣州市機電研究所等單位的5個宿舍，屬於無物業管理的老舊宿舍，水電氣基礎民生設施是上世紀八十年代的產物，雖經多次維修，但設施設備仍然陳舊老化，管線破損十分嚴重，加上週邊商住小區增多、石溪水廠搬遷等因素，造成附近區域供水水壓不足，其中16-27號大院三樓以上住戶用水十分困難。此外，因該小區早年已進行房改，原屬單位市四建公司不再負責小區內部的公共環境和設施維護，同時也無物業管理。加上小區臨近珠江醫院，部分居民將房屋違法改建爲“房中房”出租，房管部門執法難；
外圍臨街餐飲店較多，消防通道屢遭堵塞，油煙污染擾民嚴重等，導致社區綜合環境破舊、雜亂，對此居民的改造意願非常強烈。
在市人大常委會執法檢查後，海珠區委、區人大常委會、區政府迅速部署協調改造工作。區城管、住建、科工商信局，市自來水公司、燃氣公司、供電公司、南石頭街道等共同配合，用半年多時間，基本完成了該大院的綜合改造工作。今年春節前，新的供水系統已經正式運行，居民用水難問題得到有效解決。大院的公共用水改造工程中的泵房更新、大院內戶外管道更新鋪設、電錶後線路鋪設及電錶安裝等工程也已完成；
周邊公共設施綠化等完成了升級改造，環境得到較大改善和優化。
繼第一期微改造取得階段性成果後，市人大常委會主要領導和分管領導等赴福南新街社區調研，提出後續改造建議，推動打造我市老舊小區微改造示範項目。與此同時，16-27號大院周邊其他居民紛紛表示出強烈的改造意願。海珠區人大常委會、區政府等也計劃以此爲契機，爲老舊小區微改造在全區的鋪開積累經驗，開展了調研摸查，制定了實施方案和成立工作機構，通過區先行墊付和申請納入市資金計劃，奠定資金基礎，統籌有序實施。截至12月11日，項目立項調整待召開區政府常務會議審定後實施。詳細設計方案和施工圖紙編制計劃於12月中旬完成。目前，街道已基本完成小區內低矮建築和原有建築面積、產權、居住戶數摸查和居民意願徵詢工作（具體詳見附件：海珠區南石頭街福南新街16-27號大院及周邊社區微改造案例有關材料）。
福南新街小區的微改造過程主要呈現以下特點：
1.反應迅速，組織有力。在海珠區將福南新街16-27號綜合改造工作任務下達給南石頭街道後，該街道迅速行動，確立了從社區基本公共服務需求着手的原則，將其列入街道2016年重點工作項目，制定實施方案，積極籌措資金，成立專門工作小組，協調、爭取區相關部門認可和支持，抓緊推進。
2.宣傳到位，發動深入。爲使改造得到居民住戶支持，街道開展了大量居民宣傳溝通工作，通過形式多樣的方式，運用公開信、告示欄、宣傳窗等載體向有關居民羣衆宣傳此次改造的方向和內容。街道辦事處負責人多次召開居民會議，現場聽取羣衆意見、建議，儘量按照居民提出的要求進行改造；
積極協調區職能部門和相關企業參與到改造中來，爲改造順利開展鋪平道路。
3.民意爲先，廣納意見。由於該小區屬於典型的無物業管理老舊工業宿舍區，爲克服出現居民不理解、意見不統一、集資難、不支持甚至阻撓改造等社區改造經常遇到的難題，街道改變以往政府主導、自定方案推行改造的工作模式，重點做好前期居民意見收集工作，摸清居民改造意願和小區改造底數，組織工作人員逐家逐戶上門派發調查問卷，走訪調查率達85%。此外，還針對居民提出的小區環境衛生、公共設施破舊、車輛亂停放和噪音污染等方面問題不斷完善改造方案。
4.居民自治，羣策羣力。爲充分發揮居民的自治作用，促進居民提高“自我教育、自我管理、自我服務、自我監督”的水平和能力，強化居民自治的責任感和歸屬感，在多方努力下，街道指導該有關居民樓成立大樓管理小組，負責改造工作推進過程中的具體宣傳和溝通工作，有效發揮羣衆主體作用，充分調動羣衆的參與熱情，營造出“街道要我改”到“主動要求改”和“有人協調改”的小區改造氛圍。
5.全程監督，保證質量。爲保證小區改造工程質量，街道安排居委會和大樓管理小組成員積極參與到微改造工程的日常監督中，加強施工現場管理、督導，及時處理施工過程中出現的各種突發情況和居民意見。大樓管理小組定期向全體居民通報改造工作進度和施工質量情況，保障居民知情權、監督權。
6.成效明顯，居民滿意。此次改造的初衷就是爲解決困擾大樓居民多年用水難、居住環境差問題。隨着供水系統的更換，大院環境的整飾和逐漸美化，居民羣衆日益感受到改造工作帶來的對生活的切身改變。經過改造，小區面貌煥然一新，成效明顯，受到居民一致好評，周邊尚未改造的小區居民也紛紛表達了強烈的改造意願，福南新街微改造取得良好的社會效果。
（三）其他典型微改造項目現狀及其分析
2017年4月至10月期間，調研組通過調查走訪、隨機暗訪等方式深入越秀區仰忠社區，海珠區濱江街草芳圍社區，荔灣區西村街廣啤雅苑、協和社區、西灣東社區，恩寧路永慶坊和十三行歷史文化街區，天河區石牌村，白雲區景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村，黃埔區文衝船廠生活區，實地考察了多個典型微改造項目，並與有關各區人大常委會、區政府、街道進行座談交流，以掌握我市老舊小區微改造工作情況。在此基礎上，調研組梳理了各區老舊小區微改造典型項目的工作重點、組織籌建方式及存在的問題。
1.上述典型項目的工作側重點。
（1）以改善民生基礎設施爲主要方向的有：
越秀區仰忠社區內共有房屋138棟，其微改造項目以“三改造一落實”模式推進，即改造公共設施（包括“三線”、“三管”、室外公共消防設施、小區視頻監控等），改造老舊房屋（包括樓道整飾、維修化糞池、樓道內線管更換、維修補建樓梯地名牌、改造小區圍牆等），改造人居環境（包括小區內道路維修改造、提升小區整體綠化、建設社區文化設施等），落實完善社區物業管理機制等；
海珠區濱江街草芳圍老舊小區微改造項目將實施二次供水及完善消防設施等民生工程作爲改造重點；
荔灣區西村街微改造項目對社區內生活排污管段重新鋪設，改造化糞池，並修整園區內路面，修繕西村文化廣場；
白雲區景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村微改造項目主要改造了轄內道路，進行了雨污分流、供水管網改造和三線整治並相應增設公共設施等。
（2）以維護和傳承歷史風貌爲主要方向的有：
荔灣區十三行街區遍佈民國初期的小洋樓，該街區微改造項目（一期）按照修舊如舊的原則實施，現已基本完成；
恩寧路永慶坊將原來的民居功能轉換爲商業功能，導入創客空間、文化創意、教育等產業；
白雲區柯子嶺微改造項目對牌坊及外立面進行了整改裝飾，並把握該村客家文脈，打造了客家風情長廊。
（3）以整治提升環境景觀爲主要方向的有：
天河區針對城中村“髒、亂、差、堵”現象，選取了石牌村綠荷西大街等重點街巷作爲微改造試點路段，進行了路段沿線外立面改造、沿線路面改造、沿線地下綜合管線整治、排水工程和電氣照明燈改造以及街心公園建設及智能門禁安裝等。白雲區景泰街大金鐘路48號大院進行了外立面整飾；
黃埔區已經完成微改造項目實施方案的編制，計劃對文衝船廠生活區的破損建築外牆等進行整飾及改造。
2.上述典型項目的組織模式與資金籌措特點。
越秀區爲貫徹落實市委主要領導“將珠光街作爲越秀區老舊社區‘三線三管’整治試點”有關批示精神，選擇仰忠社區爲試點，成立了時任市人大常委會領導爲組長的仰忠社區微改造試點工作領導小組，並在社區內設立微改造建設辦公室，下設公共設施改造、舊樓宇改造、人居環境改造、綜合協調、資金監督審查等五個專項工作小組，推進微改造落實，該項目總投資約爲2950萬元，其中市財政安排1450萬元，區財政1490萬元，社區居民集資約10萬元。海珠區濱江街草芳圍老舊小區微改造項目通過居民自籌、政府補貼的形式解決資金來源，其中政府負責公共部分的設施投入，市級安排資金600萬元，區級安排150萬元，居民負責入戶部分的改造投入。荔灣區西村街道社區微改造起步較早，主要由政府出資1000多萬予以保障。該社區形成了在全區乃至全市推廣的“西村經驗”，主要特點是在實踐中探索出“先自治、後改造”模式，制定了社區建管委產生及工作條例、議事機制、社區微改造項目實施工作流程等，創造出“基層黨建引領社區自治，社區自治助推基層治理”的工作模式，由社區黨支部、建管委作爲工作主體，由建管委、居委會、街道共同動議決策，由建管委和街道專業科室共同監督實施和驗收，由建管委做好後續管養工作。其改造項目以下水道、風水亭、路面翻新等保障居民日常生活需要爲主。恩寧路永慶坊以“政府主導、企業承辦、居民參與”的“民改商”形式實施修繕維護，對居民生活區實施改造，片區內43棟房屋被荔灣區政府回收，居民就近安置。通過公開招商引入萬科集團建設及運營，並給予其15年的經營權，計劃總投入資金約爲1億元，建築成本回收週期爲12年半。期滿後是將經營權交還政府還是繼續探討新的合作模式尚未確定。永慶坊僅爲恩寧路微改片區的一期試點，政府計劃將繼續發展二、三期項目。天河區組織相關部門、街道辦和石牌村改制公司，推進石牌綜合整治工程項目，設立了駐點工作組，每日召開施工碰頭會，每月召開各方聯席會，項目一期市級安排資金1000萬，區級安排1008萬。白雲區景泰街大金鐘路48號大院項目實施過程中，區有關部門注重引導公衆參與到項目改造的各個階段，指導組建了建管委，推動解決了大院外立面破損、“三線”亂拉、停車混亂、公共設施缺失等問題。
（四）我市老舊小區微改造工作總體上存在的困難和問題
在總結南石頭街等典型案例的基礎上，經綜合我市老舊小區微改造調研情況，現歸納我市微改造工作中存在的主要困難和問題如下：
1.對於微改造的思想認識亟需提高和統一。
調研組發現，對於老舊小區微改造，個別區、街道乃至市有關部門不同程度存在一些認識差異：一是有些認爲老舊小區微改造投入大、產出小，與其花費大量的人力、財力、物力進行修修補補、基礎加固，不如通過近期或假以時日的徹底重建和安置更能提高行政績效、財政收入和居民幸福感，認爲微改造沒有太強的必要性和緊迫性；
二是有些認爲微改造已經納入全市城市更新總體工作大局，主動權和決定權在市級層面，區、街道一級自主空間不大，加上老舊小區住戶利益訴求多樣且不易調和，工作難度較大，容易導致作爲“夾心層”的區、街道產生畏難情緒和“等靠要”、“拖推避”思想，積極性不高；
三是對於微改造作爲裏子工程的本質、主要工作內容、階段性任務認識不統一，工作輕重緩急未作區分，後續工作推進不夠徹底等，出現了諸如專門建牆遮擋部分老舊房屋；
寫有“廣州市歷史建築”字樣的牌子被懸掛在某歷史建築違章附屬物上等工作細節把握不嚴、標準不高等現象。這些觀念和思想都未能全面體現老舊小區微改造工作的性質、宗旨和方向，急需釐清思路和統一認識。
2.老舊小區微改造總體規劃亟需制定。
廣州市作爲超大型城市，居民小區數量龐大，老舊小區爲數也不少，雖然市城市更新局2016年初步摸查了全市老舊小區情況並將779個老舊小區納入微改造計劃，但因老舊小區微改造工作總體上仍處於“訂單式”、“報銷式”的初級工作階段，存在改造範圍不夠明晰、改造項目的申報和確定標準有待進一步統一、申報流程有待進一步完善等問題。具體表現爲：有些區基本公共服務尚有缺失的小區沒有列入全市的改造計劃，如海珠區南石頭街福南新街16-27號大院；
有些區先天條件較好的小區卻安排了資金投入量相對龐大的錦上添花工程；
有些區將房屋條件惡劣、安全隱患嚴重、基本不適宜人居住的區域卻納入了微改造項目；
將珠江兩岸、主幹道旁的老舊小區納入首要改造項目，而內街內巷的老舊小區相對延後改造，等等。對於一些歷史街區，如荔灣區十三行街區，調研組瞭解到，有關方面對後續二、三期改造也沒有完整的基本計劃。此外，隨着年代推進、工程建設標準不斷提高和管理水平不斷升級，新的老舊小區還將逐步形成。一般情況下，商品房二三十年纔會出現老舊問題，但一些高檔電梯商品房小區，日久失修一樣會出現問題。如東風西路的某高檔小區，一向是廣州老城區的指標性樓盤，小區分三期開發，樓齡分別爲14至22年。但該小區在2010年曾遇到部分外牆鋁塑板老化，兩次發生外牆鋁塑板大片脫落的安全事件，最終不得不求助於消防人員上門排險。因此，在全市層面，急需建立一個動態掌握老舊小區基數和需改造範圍的工作機制，依靠現代技術形成數據信息平臺，並在此基礎上制定市、區兩級層面按照輕重緩急排序的微改造總體規劃、實施策劃和實施計劃。
3.資金保障效度、力度亟需提升。
調研發現，我市老舊小區微改造一方面存在資金投入力度與其他大型城市有一定差距，另一方面又出現財政支出進度不理想，原因主要包括：一是部分區未提前、全面考慮老舊小區微改造的工作特點和程序，導致資金需求和年度預算編制不盡科學合理；
二是街道作爲微改造工作主體，開展此項工作的相關人員對工作程序和資金申請、使用等流程還不夠熟悉，工作未能按計劃推進，資金支出相應受到影響；
三是微改造屬於市、區共建工作，工作內容和資金保障各有側重，但目前各區財政支持力度不一，部分區級配套資金不到位，過於依賴市級財政資金，造成市安排的資金支出進度不理想。其次，老舊小區微改造建設標準財政出資項目沒能有效覆蓋部分基本公共服務項目。《廣州市老舊小區微改造建設標準》的建設內容中的規定項目的危房治理、供水供電一戶一表改造、燃氣入戶改造等規定由個人出資。相當數量老舊小區居民不願出資，項目改造過程中對此未能有效覆蓋，導致微改造不完全不徹底，影響到社區微改造項目的整體效果。同時，由於我市老舊小區數量龐大，且微改造是一項長期性、涉及面廣、投入較大的綜合性工作，僅靠政府財政投入，必將難以持續，因此，微改造資金籌措保障問題不容忽視。
4.微改造有關法律法規體系有待完善。
經初步梳理我國有關老舊小區微改造的法律法規，發現涉及老舊小區微改造工作的內容散見於《物權法》《城鄉規劃法》《建築法》《節約能源法》《消防法》《防震減災法》《物業管理條例》等法律法規中，容易出現以下問題：首先是缺乏專門性、位階高的國家層面的法律法規，適用有關法條時容易出現多頭適用或互相制約、互爲前提的情況，且規範效力不足；
其次，上述法律法規涉及微改造的多數條文爲原則性描述，實踐指導性不夠強；
再次，老舊小區微改造涉及內容廣泛，涉及問題複雜，除包括改造目標、範圍、主體、程序等以外，還包括產權認定、各利益主體權責劃分、資金籌措渠道來源等重要問題，需要一部系統、全面的法律法規加以統合和規範。目前，我市尚未出臺關於老舊小區微改造專門的地方性法規，規劃、建設、財稅、產業、金融、文化保護等部門也未出臺相應的配套政策，這些都影響了微改造工作的規範有序開展。
5.工作標準規範、審批程序有待完善。
經查，目前我市已經出臺的有關老舊小區微改造的政策文件，涉及到建設標準的主要是市城市更新局印發的《廣州市老舊小區微改造實施方案》，方案中所附微改造建設標準中部分項目的建設標準比較宏觀、概括，具體操作性和指引性不夠強；
涉及到技術指引的較爲詳細的目前只有關於“三線”整治的實施方案和技術指引（試行），其餘改造工程項目暫無詳細的技術規範和導則；
涉及到微改造工作流程的主要是市城市更新局印發的《廣州市微改造工作流程指引（試行）》，其內容較爲簡要，有待進一步細化，等等。因此，目前相關操作標準和技術規範與城市更新和老舊小區微改造工作實際需要仍有一定差距。二是老舊小區微改造工作一方面具有解決問題的急迫性強、項目繁多且分散、工程簽證變更多等特點，整體審批流程較長。另一方面，在微改造項目施工許可等審批流程方面又存在缺陷。如，目前按照市相關規定，微改造不需要進行規劃用地報建和衛生防疫等的方案報批，但在微改造項目辦理質量安全監督和施工許可手續時，卻由於無法提供上述部門的審批意見而無法順利辦理施工許可等，這些都需要儘快在審批程序上出臺具體指引。
6.工作協調機制不夠完善。
老舊小區微改造通常涉及建設、規劃、電力、通信、供水、城管等十幾個部門和單位，不少區和街道反映，協調上述部門，特別是水、電、燃氣、通信等有關部門時，存在較大難度，一些企業以當年沒有計劃安排請業主自行申報列入明年計劃爲由表示難以安排。這些都容易造成工期停滯或者重複遷改等後續問題，對項目進度和預算支出等都有較大影響。如，海珠區城市更新部門自今年4月開始協調，直至目前爲止，該區9個微改造項目仍未有一個項目的三線整治工作完成現場施工，嚴重影響後續工程的實施。
7.改造過程中涉及土地、規劃、消防的問題與矛盾需進一步研究解決。
受土地、規劃、消防標準提高和周邊已有建築影響，老舊建築功能佈局改變困難，增設公共設施相對複雜，特別是增設電梯方面，目前列入微改造計劃的老舊小區成功增設電梯的案例不多。其中，主要面臨的困難有：底層居民因沒有實惠，且受採光、噪聲和擠佔公共空間等不利影響，基本不支持；
未滿足建築退縮、消防、結構安全、日照時間等要求；
受周邊管線和電力增容等條件制約。
8.部分老舊小區房屋由於特殊條件導致不利於管理和改造。
一是由於企業改制、破產等諸多原因，造成部分單位小區（如南石頭街福南新街16-27號大院）及其配套設施設備處於失管狀態，同時由於產權原因造成維修、投入渠道不暢。二是位於老舊小區內的直管公房管理成本高，據瞭解，我市住房管理部門管理的直管房約爲11萬套，建築面積500多萬平方米，普遍位於老舊小區之內，由於房屋量過於龐大、位置過於分散、部分歷史租戶（特別是上世紀90年代末因政策原因不能參加房改的住戶）視租住直管房爲自身福利而不服從管理等原因，管理相對困難，且因租金標準普遍偏低，部分房屋租金可能還不及管理和維修成本，增加財政壓力。三是我市仍大量存在共用廚廁的老舊房屋，並伴有不同程度的房屋結構和消防安全隱患，居住條件極差，以目前的微改造措施難以有效解決實際的急迫性問題。
9.物業管理機制亟待建立。
我市老舊小區大多處於低管理或無管理狀態，管理機制有所欠缺，在衛生保潔、設施設備維修養護等方面無法日常順利開展。如福南新街小區即屬於典型無物業管理老舊小區，原屬企業進行房改後，隨着企業逐步轉制、解散等，小區呈現無管理狀態。相對先進城市而言，我市在建立後期物業管理機制方面的確是有所欠缺的。雖然在《廣州市老舊小區微改造實施方案》有所提及，但至今未明確老舊小區微改造項目（含國有企業老舊宿舍區）建成後的維護管養資金來源、長效管養維護機制的建立與運行細則，使得各老舊小區微改造項目建成後難以明確養護主體等，對項目後期管養造成困擾，從而影響微改造效果的持續性。
總之，當前我市老舊小區面臨的基本公共服務供給不足等問題比較突出，也反映了我市老舊小區居民羣衆人居環境維護提升與城市更新過程、城市化進程未能同步發展。歸根結底，這是城市發展過程中不充分、不平衡的問題，是新時代我國社會主要矛盾在城市中的反映。對老舊小區生活環境、居住品質的提升，關係到城市健康有序發展，關係到社會發展公平的實現，關係到社會和諧穩定，關係到市民對城市改革發展成果的獲得感。因此，對上述老舊小區微改造工作中出現的問題，不容忽視，亟待解決。
二、兄弟城市老舊小區微改造工作情況和經驗做法
2017年6、7月份，調研組到北京、天津、杭州、合肥市等城市學習考察。調研發現，四個城市都把老舊小區微改造（綜合整治）工作作爲改善民計民生、完善城市功能的重要工作，針對老舊小區房屋年久失修、配套設施不完善或老化、外部環境髒亂、居住功能下降等問題，專門出臺政策，加強資金保障，利用數年時間，實現中心城區老舊小區微改造全覆蓋，從根本上改變了老舊小區居住環境，不斷增強市民百姓的獲得感。有關工作情況和經驗做法如下：
（一）加強調查摸底，明確改造範圍。
一是在實施改造前對老舊小區進行了詳細的調查摸底。2011年底開始，天津市由市國土房管局牽頭開展了中心城區舊樓區現狀拉網式調查摸底，共涉及2186個小區、6920萬平方米、14707幢樓、113萬戶，綜合調查了所有房屋的產別、建築年代、建築規模、小區存在問題及其成因。北京市在開展老舊小區綜合整治工作前，充分掌握了1990年以前建成的住宅房屋底數（約6950萬平方米、128萬套）。合肥市在實施老舊小區環境綜合整治工作前，也提前進行了摸底工作。二是在充分摸底基礎上明確改造範圍。北京市明確將1990年前建成、建設標準不高、設施設備落後、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區（含單棟住宅樓）納入綜合整治範圍。天津市分步將中心城區舊樓區納入改造，2012至2014年推進3幢樓以上1340個成片舊樓區改造，2015年對剩餘散片舊樓區進行改造。杭州市2007年針對不成套木（磚木）結構、簡易磚混結構房屋實施了危舊房改善工程；
2009至2011年，針對老城區1999年前建成、尚未實施物業管理的老舊住宅區實施物業管理改善工程；
2014年，重點針對70、80年代建造的標準住宅實施危舊住宅房屋治理改造。合肥市明確將2000年9月1日前全部建成交付使用、建築面積達到5000平方米以上、土地性質爲國有的、房屋標準成套的老舊小區列入改造範圍，2017至2019年將整治範圍擴大至建築面積5000平方米以下的老舊小區。
（二）強化資金投入，推動工作落實。
各地在經費保障方面給予了有力支持，推動改造工作有效落實。北京市在“十二五”時期，市、區兩級投入340億元，全面開展以抗震加固和節能改造爲牽引的老舊小區綜合整治工作，至今已完成1582個小區、5850萬平米的總體任務。天津市在2012至2015年間，完成了中心城區舊樓區居住功能綜合提升改造工作，累計投資51.7億元（不含水電氣改造等專項資金），改造2186個小區、6920萬平方米，113萬戶、340萬居民直接受益。合肥市在2012年至2016年期間，共投資16.87億元，對324個、總建築面積1176萬平方米的老舊小區進行環境綜合整治，惠及15.7萬戶，45.9萬人，並計劃於2017至2019年間投資21.52億元，進一步整治總建築面積1076萬平方米的607個老舊小區。反觀廣州市，2016、2017兩年才一共安排財政資金2.5億元，推進106個微改造項目，資金投入力度相對薄弱。
（三）明確工作標準，切實實施改造。
一是建立工作機制，明確工作標準、程序和責任。北京市先後發佈了《北京市老舊小區綜合整治工作實施意見》等文件，明確提出改造工作的目標範圍、整治內容、職責分工、項目組織實施的步驟和程序以及相關保障措施。天津市編制了包含房屋綜合修繕、管道節能改造、外部環境整治、綜合配套維修四大類、46個子項的《舊樓區綜合提升改造工程導則》；
制定了涉及施工管理、接管驗收、資金監管、信訪服務等方面20餘項管理制度。合肥市發佈了《合肥市老舊小區環境綜合整治工作實施意見》，明確了基礎設施、修繕改造房屋、提升環境質量、完善公建配套、改造技防設施、完善消防設施等六大項23個子項工作內容，以及制定工作計劃、確定設計和監理單位、編制項目初步設計及概算、審批初步設計及概算並辦理施工招標、資金撥付、施工管理、驗收接管等工作步驟和具體要求。二是在改造內容中，既有規定動作，也有自選動作，針對不同年代房屋分別改造。以北京市爲例：小區公共部分方面，進行水、電、熱、通信等線路、管網和設備改造，無障礙設施改造，消防設施改造，綠化、景觀、道路、照明設施改造，更新補建信報箱，根據實際情況，進行雨水收集系統應用、補建機動車和非機動車停車位、建設休閒娛樂設施、完善安防系統、補建警衛室、修建圍牆等內容的改造。房屋建築本體方面，1990年（含）以前建成的，進行節能改造、熱計量改造和平改坡，對樓梯進行清洗粉刷，根據實際情況增設電梯、空調規整、樓梯外線纜規整、屋頂綠化、太陽能應用、普通地下室治理等改造；
對1980年（含）以前建成的，還進行抗震鑑定，對不達標的老舊房屋進行抗震加固改造，抗震加固改造過程中，條件允許的還可增加面積（加建陽臺）。
（四）充分聽取意見，主動接受監督。
各地都堅持讓羣衆知情，問羣衆所需，請羣衆參與全過程，爲微改造順利實施創造良好條件。天津市加強開工前現場調研，充分聽取居民意見，試行“一小區一方案”。建立了舊樓區管委會、社區居委會、街鎮三級社會服務平臺，主動接受羣衆監督。四年累計聘請了2744名社會監督員，對改造工程和接管服務落實情況實施全方位監督。組織工程驗收引入了羣衆評判機制，現場聽取羣衆監督員、居民代表、居委會意見，試行一票否決。杭州市危舊房改善堅持“以人爲本”、落實“四問四權”，即“改不改問情於民、改什麼問需於民、怎麼改問計於民、改得好不好問績於民”，落實廣大老百姓的知情權、參與權、選擇權、監督權，積極探索建立黨政、市民、媒體“三位一體”的“民主促民生”工作機制。合肥市在綜合整治和後期物業管理中，突出居民共同參與，確保居民的“知情權、參與權、選擇權”，明確居民共同管理小區的義務與職責。對擬整治的小區專門就整治內容開展問卷調查，經充分徵求居民意見（規定需覆蓋小區80%居民）才列入下一年工作計劃，施工期間，接受社區志願者和居民的監督，工程竣工後，組織街道及居民代表參與驗收。下階段，北京市也將遵循自下而上、以需定項的原則，在充分徵求居民意見基礎上，確定試點小區綜合整治方案，明確基礎類改造內容必須完成，自選類改造內容由居民共同決定。
（五）堅持讓利於民，推進惠民政策。
在實施改造的同時，各地還推出增加面積、增加廚廁、出售公房等惠民政策。北京市抗震加固改造過程中，條件允許的可爲居民加建陽臺，增加面積，從根本上改善居民居住條件。同時，通過補貼方式鼓勵老舊小區加建停車場、增設電梯，並在此基礎上，引入租賃式方式，由企業投資增設電梯，並擁有電梯產權，通過居民付費使用和後期其他經營項目（如養老服務）收回投資成本。杭州市針對不成套、磚木結構、簡易磚混結構房屋，實施廚衛設施進戶，其中“拼廚加衛”增加面積的，僅按建安成本價收取費用，對於困難家庭還可減免。同時，該市還完善了直管公房出售政策，於2016年出臺《杭州市人民政府辦公廳關於進一步加強直管公房管理的意見》，進一步擴大市區直管公有住房出售範圍，允許非成套木結構或磚木結構的直管公有住房，以及原規定暫緩出售的部分未實行“住改非”的臨街底層住宅、部分歷史建築和歷史文化街區內確定保護的建築物出售。
（六）引入物業管理，建立長效機制。
各地都通過在老舊小區建立物業管理或準物業管理管理長效機制，來鞏固微改造工作成果，改善人民羣衆的居住生活品質。北京市出臺《關於印發的通知》，開展以居民自治、共建共享等爲核心的老舊小區自我服務管理試點建設工作，引導小區逐步引入物業公司參與社區治理和建設。天津市制定完善了《關於進一步加強我市舊樓區提升改造後長效管理的意見》和相關配套文件，建立政府補貼機制，市財政每年拿出1.6億元補貼舊樓區管理服務費，各小區可結合實際採取社會化服務管理公司管理、產權單位自行管理、居民自治管理三種管理模式。杭州市在整治完善老舊小區硬件配套設施的基礎上，提供社區化準物業管理和專業化物業管理兩種模式供小區居民投票選擇，選擇社區化準物業管理的，由社區公共服務站按照“有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理”等“八個有”的管理目標開展工作，小區總建築面積5萬平方米以下的配備3個物業專管員，每增加3萬平方米增配一名專管員，對居民收費標準爲0.15元/平方米·月（可上浮20%）。合肥市參照杭州市做法提供專業化物業管理和有償社區服務管理模式，有償社區服務管理由社居委組織，聘請保潔、秩序維護等工作人員或統一委託一家物業服務企業負責管理，向居民收取一定的服務成本費。小區內公共停車、商業用房等經營性收入作爲小區物業管理資金，由社居委統一收取和使用。
三、進一步加強我市老舊小區微改造工作的建議
黨的十九大報告指出：“中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化爲人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。”這個矛盾是以人民日益增長的美好生活需要爲根本尺度的。同時，報告指出：“堅持在發展中保障和改善民生。增進民生福祉是發展的根本目的。必須多謀民生之利、多解民生之憂，在發展中補齊民生短板、促進社會公平正義……”。老舊小區微改造是貫徹十九大精神，解決城市發展過程中不平衡不充分問題的重要途徑，是有效改善人居環境、提升市民羣衆獲得感和滿意度的重大民生工程，是助力解決新時代我國社會主要矛盾、實現人民羣衆對美好生活嚮往的重要舉措，必須穩步推進和長期堅持。結合調研情況，針對上述我市老舊小區微改造遇到的問題，爲進一步推動我市老舊小區微改造工作上新臺階，現提出如下建議。
確立“權屬明晰、權責平衡、各負其責、多方共贏”的改造原則
縱觀我市老舊小區房屋構成，主要是由房改房、承租公房等構成。伴隨着城鎮住房制度改革，特別是公有住房出售，產權形式逐步多元化，有房改房、承租公房、回遷房、商品房等，產權存在交叉和模糊地帶，但在住房制度改革之後相當一部分小區卻沒有實施配套的物業管理，因而給小區管理包括微改造工作帶來很多困難，這是老舊小區微改造工作面臨一系列問題的根源所在，也是難以形成長效管理機制的重要原因之一。爲此，必須分析老舊小區的產權結構，確立“權屬明晰、權責平衡、各負自責、多方共贏”的改造原則，方能尋找老舊小區開展微改造和解決後續可能發生的爭議事項的有效路徑。
首先，根據《物權法》，對房屋專有部分的所有權是業主對共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的基礎。但由於城鎮住房制度改革遺留問題，不享有專有權或者享有部分專有權的原售房單位卻就小區共用部分享有單獨所有權，形成了共用部分所有權脫離專有部分所有權的不正常狀態。因此，在確立小區管理組織時，除了老舊小區居民（即房改房所有人、商品房所有人、回遷房所有人、公房承租人等）之外，在原售房單位或產權單位仍存在的情況下，還應吸納原售房單位或者產權單位加入小區的管理組織，確立有權即應擔責的微改造工作先行性基礎，從而逐步消除因所有權不明晰的情況下無人擔責所形成的失管現象。
其次，要對老舊小區中的原產權單位進行重新細緻的梳理，摸查、覈實、登記原產權單位是否還存在、是否還發揮作用、是否還佔有小區共有資源等，從而對小區共有資源進行權屬和共有事務的責任劃分進行確認，重點是要對老舊小區共有部分物權的制度變遷進行確權，明確老舊小區共有或共用物業（特別是如物業管理用房、停車位置、地下空間等）的權屬，由此產生的義務、責任和衍生的收益，從而在明晰物權基礎上重構老舊小區的管理制度基礎。
再次，按照微改造的內容對改造責任進行分類。《物權法》第七十、七十二條和《物業管理條例》第五十二條對於小區管線設施的所有權問題上，社會各方有不同的理解，實踐中也產生了不同的操作方式。建議對於房屋本體的改造，由房屋產權人負責，具體是公房由政府負責，房改房、商品房等由產權人承擔。對於公共基礎設施的改造，對原有設施的改造，可以依據“表前表後”原則，如管線設施，表前的歸企業、表後的歸個人負責；
新增的基礎設施，屬於公益性的如綠化、文體設施等由政府負責，屬於經營性的如新建停車場等，由投資方負責並享有收益權。此外，小區管線設施（水、電、氣、通信）等的改造，可探索將部分設施產權予以明晰，將表前產權劃歸企業，給予改造企業合理的收益，激發其積極性。
最後，明確微改造過程的主要主體及其職責邊界。微改造主要主體主要包括：政府職能部門、參與改造的企業（包括改造設計施工企業、管線設施相關企業等）、居民組織（如居委會、業委會、建管委等）以及老舊小區居民。政府相關職能部門責任應主要集中於制定規範、標準，從宏觀上統籌把握協調微改造的開展，當好裁判員，並給予必要的財政補貼以調動其他社會主體積極性。相關企業則應遵照政府規範、標準和合同進行相應的工作，保質保量完成微改造工作。居民組織需發揮最直接的協調居民關係、統一改造意見等作用；
應當逐步引導廣大居民樹立權責統一、共建共享的觀念，充分合理表達訴求，積極參與微改造工作。
（二）確立“摸家底—訂規劃—明主體—出指引—強監管”的推進機制
摸清詳細底數，合理評估分類。
合理界定、摸清底數是穩步推進老舊小區微改造的基礎性工作。
一是合理界定。何爲老舊小區，全國各地對此定義不一。綜合我市和全國各地的情況，老舊小區的特徵可以大致歸納爲建築年代相對久遠、建築結構比較單一、建築性能已經退化、基礎設施較爲陳舊、基本公共服務不完善或缺失、環境質量不達標等，總體而言就是居住功能達不到宜居甚至是可居的標準。爲此，我們應從上述大的方面繼續完善、細化出一套關鍵指標，確立我市老舊小區的界定標準。
二是摸清底數。切實發揮市城市更新部門的統籌作用，協調有關部門，完善信息共享機制，建立數據信息平臺，完善動態更新、掌握老舊小區基數和改造內容的工作機制，通過歷史資料查詢、部門信息共享互助共享、實地踏勘、問卷調查、分類訪談、委託第三方機構調查等方式，進一步充實我市老舊小區各方面的數據，包括街道、居委、居民等主體對微改造的意見和需求。同時，注重加強動態的房屋安全普查，對於老舊小區中的危破房進行重點標識和登記。特別是可以結合當前正在進行的“四標四實”工作，進一步摸清我市老舊小區底數，掌握產權來源、建築年代、危破程度、基礎配套設施、基本公共服務條件等情況，做好老舊小區地塊標圖建庫工作，細緻掌握各區老舊小區的大致類型及其所處區域。
三是分類評估。在總體策略層面，要充分考慮微改造投入的可行性、可實現性和實效性，按照實際改造需求對老舊小區改造進行分類評估。對於公共基礎設施嚴重不足、危舊平房密集、廚衛設施不全，破舊擁擠，環境衛生髒亂差、沒有歷史保護價值，改造成本過高，甚至高於重建成本的的區域，如海珠區草芳圍社區等一類小區，建議採取差異化城市更新的策略，通過成片連片整體改造、國有舊廠房改造和土地整備等途徑，進行城市更新。對於適合開展微改造小區，要根據不同實際和需求進行分類施策。對於企業改制、破產造成失管的單位小區，建議由政府牽頭組織其基本公共服務設施的建設和改造工作，具體如海珠區南福南新街大院、荔灣區西村街廣啤雅苑、白雲區大金鐘路48號大院、黃埔區文衝船廠生活區等；
對於歷史悠久，房屋產權、年份、種類、租住人員構成等複雜，既有解放後樓房，又有歷史建築，同時還存有違章建築等的老舊小區，有關自選動作適宜實施“一樓一策”。在改善民生的基礎上，強化其文化元素，凸顯其歷史文脈和文化特質，具體如越秀區仰忠社區等。不容忽視的是，此類老社區普遍存在違章建築，應在微改造過程中堅持零容忍予以打擊；
對於確有改造必要，設施相對較爲完善，也有自我更新實力的小區，不宜由市安排大量資金實施微改造，應鼓勵其自我開展環境整治，如天河區石牌村等。對於傳統歷史文化街區，如荔灣區恩寧路、十三行街區等，要加強專項規劃的宏觀引領作用，規劃應以人爲本，堅持使歷史文化街區在保障基礎民生的同時，加強保護歷史環境進行品質提升和功能補強，擦亮其歷史名片，發揮其獨有文化影響力，增強市民對於街道和社區的歸屬感。在具體操作層面，要形成“政府——居民”雙向而行、意見統一的評估立項機制。政府方面，要在摸底工作基礎上，按照改造迫切性尤其是基本公共服務缺失程度進行排序，完善、細化微改造內容以及評估、申報指標，儘快建立老舊小區微改造的政府項目庫。在區級操作層面上，各區要把好項目申報前的評估關。要充分發揮區、街、鎮和居委的引導作用，要通過實地調研、走訪調查、成立老舊小區建管委或業委會自主開展等方式，擴大居民知悉面和參與面，引導居民自行申報，建立“引導居民提出申報項目——區、街比對政府項目庫——形成初步評估結果——公示徵求居民意見——居民確認並正式立項”的工作流程，提高申報項目的公平性、合理性和公認度。其中，在政府項目庫內、改造意願強烈（達成改造共識人數比例越高）的，其立項申請可以優先考慮。對具有改造必要性和可行性的小區，要進行改造前的基於小區全生命週期的第二層次的評估，發現存在的問題和隱患，爲改造工程提供科學的評價標準和定量依據，確定改造方向、目標和具體程度，從而爲後續資金投入明確投資方向和進行標準控制奠定基礎。
2.制定專項規劃，統一有序推進。
老舊小區微改造具有緊迫性和長期性的特點，是未來政府一項重要的系統性工作。因此，應該堅持規劃先行的理念，通過科學合理的規劃，將上述摸底、評估後的老舊小區的分類和改造內容在規劃中充分體現，有原則、有步驟、有方法地積極穩妥推進。要根據新一輪城市總體規劃的編制工作，進一步明確各區功能佈局，明晰各老舊小區所處片區的功能定位，着眼於片區改造、滾動改造，提前佈局公共服務設施建設，科學制定以2020年（全面建成小康社會）、2035年（基本實現社會主義現代化）等歷史任務節點爲期限的微改造專項規劃，明確近遠期老舊小區改造的重點和內容，到2020年實現基本公共服務全覆蓋、全到位，在此基礎上，到2035年實現小區綜合服務功能進一步完善、小區人居環境進一步優化。各區要根據上述總體規劃制訂微改造詳細規劃，明確改造具體內容和進度，以此在全市層面確立明晰的微改造的工作對象和區域範圍。同時，注意規劃編制的前瞻性，合理預留在一定時期內老舊小區數據更新空間。與此同時，對文物和歷史建築進行細緻摸查，出臺專門針對歷史文化街區的微改造工作計劃，注重歷史文脈傳承、功能再造和活化利用，有計劃地引入合適產業類型，推動此類地區文化旅遊業發展。
3.明晰責任主體，優化工作流程。
提高全市老舊小區微改造工作議事機構層級，並將老舊小區微改造建設標準中各個規定項目涉及的主管部門、業務部門（市自來水公司、市燃氣集團、中國電信、廣州市有線電視等）納入城市更新工作領導小組成員單位，在審覈城市更新年度計劃時，將老舊小區微改造同步納入城市更新年度計劃和各單位、公共事業企業年度計劃。要進一步加強對城市更新工作的統籌協調力度，強化對區、街道工作特別是基層難以協調的問題的指導和支持力度。進一步理順市城市更新部門與其它部門在工作中的角色定位，明確規劃、建設、城管、環保、物價、廣電、消防等部門的職責分工，建立縱向從政府到社區、橫向涵蓋各有關職能部門的科學運行機制。找準現有微改造審批程序提速的主要障礙，在合法合理的基礎上，簡化審批流程，形成高效、規劃、科學的微改造建設管理模式。探索簡政放權，探索將審覈審批權和具體事務下放各區，實施微改造備案制，建立老舊小區微改造便捷機制。建立對水、電、氣、有線電視等業務部門的監管機制，將老舊小區微改造項目涉及的三線整理、供水供電改造、燃氣入戶等工作列入上述企業的考覈清單，對有關企業支持微改造項目改造提出考覈要求。
4.出臺程序指引，規範標準流程。
在實際操作流程中，市政府應當按照協同、快速、便捷的原則，充分發揮統籌、引導、規範作用，完善老舊小區改造有關標準規範，明確每個步驟的具體實施流程、工程導則、監督機制以及爭議解決和協商機制等方面的細節規定，進一步提高工作規範化水平。在市級層面爲老舊小區微改造項目制定專門的道路開挖、市政給排水設施接入、綠化遷移、質量安全監督登記及施工許可手續辦理的指引，各區可以探索諸如參照環境提升項目施工辦理程序制訂微改造項目施工手續等途徑，簡化辦理程序，加快辦理進度。探索建立社區工程師、社區規劃師等制度，發揮專業人士作用。加強對老舊小區“三線”整治等技術指引實際操作情況的調研，及時完善、細化“三線”規範標準、技術條件等方面形成一套規範操作指引，重點解決街區狹窄導致供電網線鋪設難度大、弱電網線下地設計企業標準不統一、供電線網規劃和老舊社區微改造規劃難一致等主要問題。要根據小區實際情況，研究增設社區服務點、公共衛生間、立體停車場、垃圾壓縮站、再生資源收集點、變電站等配套設施工作標準體系。
5.加強全程管控，強化監督考覈。
加強事前預控、事中監管、事後考評，構建全過程、常態化的監督考覈機制。加強對各區執行建設標準的督導檢查，市城市更新部門要對各區落實項目工程現場督查、發現問題及整改、工程項目質量監控等實施定期的收集、督導、抽檢，確保項目工程按時保質推進。要注重充分的信息公開，依託相應的管理信息平臺，向社會公佈微改造工程項目的各類信息。加強事後考評和通報問責，對於未能完成工作進度的，視情況採取通報相關單位及其責任人、暫停該區項目審批、扣減城市更新資金等問責方式。各區要出臺符合各自實際的配套操作細則，發揮街道、居委能動性，簡政放權，運用督導、獎懲等機制促進街道推進微改造工作。充分發揮準備設立的監察委員會和市、區審計部門等作用，堅持全程、深度介入，加強對微改造工作全程的監察、監督。注重讓羣衆、特別是老舊小區的居民以及其他利益相關者參與到監督與管理的過程中。探索發揮“兩代表一委員”屬地聯繫羣衆的橋樑作用，邀請或聘請轄區內黨代表、各級人大代表和政協委員進行全程監督。
（三）完善老舊小區微改造資金投入和保障機制。
鑑於老舊小區微改造工作的長期性及其所需資金的巨量性，政府應該堅持“權責統一、各方共擔、政府投入和市場化運作並存”的原則，探索居民、市場、政府多方共同籌措資金機制。按照國家住建部老舊小區改造試點工作座談會精神，探索採取居民、原產權單位出資、政府補助等多種方式實施老舊小區微改造。
首先，要在理順權責關係的基礎上，按照基本公共服務保障要求，明晰出資關係。如，對於基礎設施的改造更新，要區分是屬於改造類還是新增類。改造部分可按照“表前表後”原則（表前歸相關企業、表後歸個人）確定的責任主體出資。公益性新增基礎設施，包括綠化、文體設施等，可由政府出資；
可經營性基礎設施，包括新建停車設施、新增管線設施等，可由最終受益人出資。
其次，要探索利用多種融資方式。通過政府購買服務等方式，充分發揮城市更新基金的槓桿作用，撬動引導社會資本參與。對於預期收益性較低的改造項目，應當發揮財政資金的民生保障作用。對於預期收益較高的項目，應當調動社會各方積極性，充分利用各種金融機構貸款等資金渠道。實踐證明，老舊小區微改造會使居住小區產生增值收益，可以探索將增值收益打包成相應的資產，通過資產證券化、貼息貸款等多種形式的市場化運作模式，增加社會資金注入。同時，探索由居委會或街道代爲管理，充分利用小區公共用地、閒置用房，委託專業的公司或通過互聯網平臺爲需要路演展覽、小區廣告的企業等供應場地，以及通過物業租賃、停車設施經營等方式，拓寬小區微改造和二次供水設施、道路、綠化、文體設施等項目的維護管養資金來源。要盤活用好已有的資金，逐步建立完善持續性的個人資金來源渠道。具體而言，當前主要是充分發揮物業專項維修資金的作用，市政府要及時檢視《廣州市物業專項維修資金管理辦法》施行效果，爲進一步完善相關規定積累實踐經驗。對於未成立業委會、無物管單位或房屋產權單位無法履行房屋維修責任時，可以由街道代爲申請物業專項維修資金，用於房屋修繕。完善物業專項維修基金的補繳辦法，將未繳納的國有企業舊宿舍區納入補繳範圍，允許其以單位或個人名義補繳相關費用。同時，探索創新個人住房公積金的使用方式和渠道，使得微改造涉及的居民甚至是受益人可以使用個人住房公積金支付微改造中個人承擔的部分。
在政府操作層面，要向先進城市看齊，按照確保基本公共服務基礎設施改善、環境提升並舉的原則，穩步加大資金投入力度。將關乎居民切身利益的基本公共服務項目改造內容納入財政全額補助範圍，將建築節能改造、小區公共部分雨污分流改造等項目也適當納入財政補助範圍。對於危房改造，政府要通過政府資助（包括技術支持、政策諮詢等）等方式，進一步發揮引導、支持作用。充分考慮無房改房、貧困戶集中的老舊小區的需要，提高用於建築本體方面的市財政出資比例，並對低保戶、貧困戶和困難家庭出資部分予以重點支持。要避免條塊分割，探索整合小區改造資金、建築節能改造資金等，拓寬資金來源，統一調度使用。科學合理編制預算，市、區城市更新部門要充分考慮實施項目的成熟度，做好資金測算工作，切實做好財政預算滾動計劃。制定城市更新項目驗收、考覈辦法及資金管理辦法，從制度層面規範我市城市更新資金分配使用。同時，要構建轉移支付資金全過程監管體系，以項目考評結果爲依據，結合以獎代補等方式，提高轉移支付資金使用效益，減少浪費。
（四）建立老舊小區微改造常態管養的長效機制。
老舊小區微改造要與加強和創新基層社會治理，打造共建共治共享的社會治理格局緊密結合，健全“共建共治共享”的微改造工作機制。發動街道、社區（居委）等基層力量，發揮居民基層協商自治作用，提升老舊小區微改造的實施效率。具體而言，要因地制宜，探索建立多元化模式，實現長效管養機制全覆蓋。
在街道、社區和居民層面，對於基礎條件較好的小區和經過微改造可以達到引入規範化管理水平的小區，要積極引入規範化的物業管理。街道、社區應幫助、指導小區組建業主委員會，特別是要優化諸如國有企業老舊宿舍區等小區業委會的成立機制，在業委會成立、審批、備案各方面予以支持。在物業服務企業的引入環節上，要廣泛徵求意見，擴大居民對物業管理的參與度和認可度，着重明確服務內容，確定服務標準和收費標準。同時，探索專業物業管理公司或業委會提前介入微改造方案的做法，參與謀劃小區停車位、公共空間利用、管線改造和監控視頻等設置的總體設計，爲後期建立物業管理制度的順暢銜接和順利運行提供支撐。對於條件較差，無物管或物管已經退出的小區，有業委會的，可以採取所在社區和小區業委會共同參與的管理模式，成立小區物業服務中心，招聘諸如小區內的下崗人員等，明確服務內容和收費標準，依託物業服務中心進行管理。對於未選聘物業服務企業且無法選舉產生業委會的老舊小區，可以由社區居委牽頭組織召開業主大會，由業主共同決定將各專項服務委託給專業性服務企業或者個人，採取準物業管理模式，並逐步在居民適應現代化物業管理模式後，過渡到標準化物業管理。對於零散居民點，可以按照就近合併的方式，由街道、社區提供社區託底物業服務，整合區域內資源，通過區域內泊車抵償服務、便民設施收入等彌補資金短缺，保障管理的可持續性。
在政府層面，建議借鑑杭州等城市建立物業管理的做法，出臺實施適合廣州實際的老舊小區物業管理或準物業管理措施，引導業主做好後續維護管養工作，從根本上鞏固微改造工作成果。市、區政府每年給予街道和社區一定的管理經費補貼，加大對物業管理的財政支持力度，通過降低稅費、補貼管理費等方式，吸引物業公司入駐。培育發展多樣化的物業管理市場、特別是針對老舊小區的微利、非營利的物業服務市場。完善社區網格化管理制度，落實網格點責任人、保潔員、巡查員、志願者、掛鉤部門聯繫人等主體，實行對老舊小區的全天候管理全覆蓋。強化城市管理綜合執法，依法及時處置老舊小區違法建設、亂堆亂放等違法行爲。加強目標管理和考覈，政府要將老舊小區長效管理情況納入年度目標考覈，合理設置考覈分值和權重，開展定期考覈，採取設立專項經費並“以獎代補”的方式，根據考覈結果撥付予街道，強化長效管理機制。加強對社區建管委的日常運作機制的完善以及對其在人、財、物保障機制的探索，藉此築牢居民社區自治的基礎。從各個層面加強對老舊小區居民在“共同維護、共同承擔、共同受益”理念方面的宣傳，提升居民權利、義務對等的觀念自覺。構建良好公共道德風尚，推動形成良好的社區建設管理秩序。最後，應鼓勵有能力的老舊小區自發開展微改造工作，加強政策指引，適當予以補助，推動形成老舊小區自我更新的新常態。
（五）完善老舊小區微改造相關法律法規和配套政策體系
在法律法規體系方面，建議制定有關老舊小區微改造的專門性法律法規，內容建議包括老舊小區認定分類、改造程序指引、涉及主體及其權責關係等。在配套政策體系方面，建議在國家層面，制定關於老舊小區微改造涉及規劃調整的指導意見，包括涉及的相關規劃政策和土地政策。我市可針對新增用地與存量用地、新建房屋和老舊小區微更新改造的差異，進一步健全符合廣州存量用地和老舊房屋更新改造實際的配套政策體系。落實公共服務設施建設標準，完善社區公共服務設施配套建設機制，確保社區基本公共服務設施同步規劃、同步建設。研究建立老舊小區微改造適用土地、規劃、消防標準體系，配套出臺有關措施。同時，根據我市實踐情況，積極向省、國家提出立法和政策性建議，研究破解老舊小區新增設施有關難點問題，同時注意避免城市更新過程中容易出現的底層高密度向高層高密度的轉變。增設電梯是今後一段時期我市重要、迫切的民生問題之一，建議參照北京等地的做法，及時總結荔灣等區增設電梯工作經驗，加快研究提出適合老舊小區增設電梯的實施意見，嚴格落實“兩個2/3”規定，通過有效協調爭取底層住戶支持，積極採用新材料新技術，簡化申報和審批流程，採用政府支持、企業投資、受益業主付費等方式解決籌措資金問題等，有效推動老舊小區增設電梯難題的突破。此外，建議積極研究擴大公產直管房出售範圍相關政策。可以參照杭州市做法，進一步探索放開公產直管房出售範圍，適度減少公產直管房數量，既降低管理成本，同時也提高居民獲得感。
（六）進一步鞏固微改造的公衆參與基??
創建幸福社區是塑造人性化城市和宜居宜業城市的基礎和起點，老舊小區微改造是塑造幸福社區的非常重要而有效的途徑。其關鍵是堅持以人民爲中心，充分運用“共同締造”理念，依託公衆參與，迴應民生需求，加強市民對微改造和城市更新的認知、理解、認同，激發居民羣衆熱情，擴大該項工作的羣衆基礎。因此，鞏固和擴大居民參與平臺尤爲重要。市、區、街道和居委各有關單位和主體要積極在發揮街道、社區黨組織作用，網格化管理，成立社區建管委和業委會，推進基層黨組織建設，發揮社區黨員、志願者等主體作用，優化居民議事平臺等方面加強引導，建立居民社區自治方式多管齊下、互爲補充、和諧並行的格局，在老舊小區改造各環節充分反映居民需求。要發揮網絡、報刊、電視等媒體作用，主動與媒體溝通，公開有效信息，化解社會疑慮，凝聚各方共識，營造良好的輿論氛圍。積極選樹老舊小區微改造正面典型，及時展示優良成果，交流工作經驗。加強對區、街道相關工作人員的教育、培訓、支持力度，提升微改造業務和羣衆工作水平。開展形式多樣的老舊小區微改造宣傳活動，普及微改造法律法規和政策，展示改造成果，激發羣衆參與、支持微改造的熱情，爲微改造工作營造良好的社區氛圍。
老小區調研報告篇6
爲推動我縣住宅小區物業管理工作健康、規範發展，縣人大常委會決定對縣城住宅小區的物業管理情況專題調研，並將此項工作列入常委會20xx年工作要點。調研組自7月份起，利用大約三個月的時間，通過深入各住宅小區實地察看、聽取情況介紹、召開座談會、發放調查問卷、走訪羣衆、利用互聯網徵求意見、赴xx西……等地考察等形式，瞭解我縣住宅小區物業管理的整體情況，分析現狀，查找問題，學習借鑑先進經驗，認真研究對策和建議，圓滿完成了調研工作任務。現將調研情況報告如下：
一、我縣住宅小區物業管理的現狀
1、住宅小區的基本情況
根據住建局提供的住宅小區情況，本次實際調研居民住宅小區54個，總建築面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬人。據不完全統計，即將投入使用和正在施工的小區大小約有30個，住房近3000套，這部分住宅投入使用後，加上目前空置的住宅，全部入住後，小區的入住人口將近到30000人。佔到城區居住人口近50%。
分析我縣住宅小區的基本情況，主要呈現出以下幾個特點：
（一）住宅性質多樣。我們將其劃分爲以下五類：一是早期由政府建設的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價出售，住戶沒有完整的產權。如1993年建成的文筆小區。二是各單位爲解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區，土地多是劃拔，房屋定價出售或分配，住戶沒有取得產權證，目前多數已經轉手。這類小區有40個，佔到小區總數的74%，但規模都比較小，多在30戶左右；三是開發商開發的住宅小區，土地出讓，市場出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開發或村民在自有宅基地上建設的住宅小區，即現在所稱的小產權房，多處在新城區，一般規模也比較小，多自建自管；五是目前落實保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。
（二）建設標準不一。主體建築方面，有1993年建成文筆小區是蓋板房，逐步發展到現在有磚混結構、半框架結構、框架結構，剪力牆結構等。配套設施建設方面，有隻有主體住宅，沒有任何公用建築小區（如電信住宅樓）；大多數配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業用房、無公廁等各種情況比較普遍；比較來說，寶鄉大廈、龍輝小區配套設施較好。
（三）規模差別較大。調研的54個小區中，大的有龍輝小區559套，幸福小區三個區650套，小的有菸草小區僅8套。其中，20戶以下的小區有14個，21-50戶的有19個，51-100有14個，100-200戶的有5個，500戶以上的2個。
（四）舊住宅多且分散。調研的54個小區中，20xx年以前建成的小區佔到35個，大約佔到65%，大多爲單位建設的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區在內，大多建設標準較低，多爲磚混結構房。
2、物業管理的基本情況
（一）物業企業發展情況。目前我縣在工商註冊的物業公司有7家。其中目前在我縣開展服務業務的有4家，服務小區6個，佔小區總數的10%，住宅877套，佔總住宅數量的22%；目前還沒有一家企業具有相應從業資質。
（二）業主大會及業主員會成立情況
目前，我縣住宅小區成立業主委員會的有2家，分別爲幸福小區、寶鄉大廈，但都沒有召開業主大會，通過逐戶上門認字、打電話徵求意見等形式產生，目前都還沒有步入工作的正軌。
（三）小區的物業管理情況
調研的54個小區中，有3個由住建局的下屬物業服務部門管理，基本屬行政化管理，有29個小區由建設單位負責管理。物業機構管理的有14個小區，業主自治的有8個。建管不分，物業服務從屬於建設單位，沒有工程驗收的圖紙及相關資料，對小區工程建設的基本情況全然不知；服務項目少，大多數物業服務只負責打掃衛生和看大門，好一點的小區有保安服務和維修服務，服務質量相對都比較差，服務制度落實不到位，沒有明確的服務標準；收費標準不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業從業人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業服務企業和從業人員都不穩定。
二、存在的主要問題
調研組認爲，我縣城區居民住宅小區物業管理總體還處於起步階段，物業管理還不規範，不能健康有序地運行。存在的突出問題主要有以下幾個方面：
1、工程建設的遺留問題
小區工程建設的遺留問題是形成物業糾紛主因，也是物業管理健康運行的最大難題。一是許多小區建設手續不完善，住戶入住後一直不能辦理房屋產權證；二是工程質量把關不嚴，房屋在質保期內就出現一些質量問題，比如寶鄉大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴重等現象；三是工程未驗收，甚至未完工就入住的問題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門前地下室還是個大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴格按照規劃建設公共建築和共用設施，如綠化、花池、活動場地、停車位、供熱設施、物業用房等。這些問題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會轉假到物業管理頭上，使得部分小區物業管理矛盾激化。
2、歷史原因形成的問題
一是政府於早期建設住宅小區，劃拔土地、定價出售，按照現行政策，住戶沒有完整的產權，不能辦理房屋產權證，出現屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責任權利不清，無法解決。如文筆小區政府還保留有部分產權，沒有任何利益，卻還要承擔維修責任；幸福小區屬政府定價出售，專項維修基金至今沒有着落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設的住宅樓，受當時條件限制，規劃、建設、用地等方面不夠規範，配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房，加之房屋年久失修，遺留問題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當房屋多次轉手，幾乎無本單位人員居住的時候就會放棄管理，部分原建設單位因機構改革已經撤併，由住戶自管。這類舊住宅小區約有半數以上，已成爲廣大住戶反映強烈的熱點和難點。
3、專項維修基金收繳不到位
調研的54個小區中，僅有7個小區收繳了專項維修基金，僅佔13%。收繳標準不統一，有按房價2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問題已嚴重影響到住戶的正常生活，維修資金沒有着落。由政府建設的文筆小區和政府定價出售的幸福小區目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項維修基金的7小區，只有寶鄉大廈存入了專戶。
4、物業企業的發展嚴重滯後
通過當工商註冊的僅7家，掛靠服務的1家，都沒有取得相應的服務資質；物業服務人員素質偏低，年齡相對偏高，文化水平偏低，缺乏正規的培訓，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10％。
5、物業管理模式落後，經營活動不規範
部分建設單位、開發商把自建小區的物業服務作爲照顧自己親友就業的一個途徑，把物業服務變成了管理，這種自建自營，建管不分的落後模式還普遍存在。全縣70多個小區中，只有不到10個是聘請物業企業管理。這種模式的運行無形中加大了物業服務企業的數量，加之我縣住宅小區大多規模較小，服務項目少，服務費標準低，收繳率低，造成企業管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機制、良性循環機制無法建立。部分單位建設小區，隨着本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老幹部管理，有的有點報酬，有的是義務服務。部分物業企業管理人員簡單認爲物業服務就是看大門、打掃衛生、收取管理費用等簡單的事，對住戶反映的問題不能積極主動解決，管理跟不上，有的小區住戶反映有時幾天也看不打掃人員，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。調研的54個小區，物業服務企業都沒有工程驗收的圖紙和相關資料，對小區建設的基本情況不清，大多小區沒有制定物業管理活動的相關制度或公約，少有的部分也得不落實。
6、業主大會、業主委員會的運作機制尚未形成
業主對物業管理認識模糊，不能正確處理維權意識與責任意識的關係。調研統計，有95%以上的.業主對《物業管理條例》不瞭解或知道一點，對物管企業的服務要求往往會超出合理範圍。例如：在調查中，各個小區反映最多的頂層住戶出現樓頂漏水的問題，在業主與物業交涉未果時，往往會採取拒交物業費的方式來處理。有些業主認爲我不交物業管理費是因爲我不住或者不需要物業管理。使業主與物管企業之間關係僵化，陷入惡性循環的怪圈。
召開業主大會、成立業主委員會困難，業主委員會發展極度滯後。住房對業主大會缺乏認識，不願意參加業主委員會，全縣成立業主委員會的小區僅有幸福小區和寶鄉大廈2個，都是在相關部門確定好候選人之後通過上門簽字，打電話徵求意見的方式產生。政府部門的宣傳教育和指導工作做的不夠。
三、意見和建議
針對物業管理中存在的突出問題，爲了進一步加強我縣物業管理工作，提高物業管理水平，調研組提出如下意見與建議：
1、加強居民住宅小區的工程建設管理
工程建設的遺留問題是物業管理工作的源頭問題，相關職能部門要認真落實工程建設的各項監管措施，要按照物業管理相關法規規定，根據我縣的實際，制定好切實可行的小區建設管理辦法和建設標準並嚴格組織實施，從根本上減少物業管理矛盾糾紛。規劃設計一定要明確物業用房、公共建築、共用設施、對車位數量、綠地面積等內容；工程建設要嚴把工期和質量關；組織驗收，應將小區各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗收內容；要着力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗收即入住的問題。
2、加強對小區物業管理工作的管理和監督
一是督促開發商依法在銷售房屋之前選聘物業管理服務企業，制定臨時管理規約並將之明示房屋買受人；二是嚴格落實開發商向物業企業移交各類竣工圖紙等物業資料並向房管部門備案的制度；三是強化日常管理，政府職能部門與居委會相互配合，形成合力加大執法力度，及時查處物業服務違法行爲和物業管理區域內發生的違法行爲；四是加大調處力度，及時化解各類物業管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對管理水平低、信用等級差、服務不到位、收費不規範的企業予以通報批評，甚至取消在本縣轄區內從事物業管理的資格，維護廣大業主合法權益。
3、要強化對物業管理工作的指導
一是要主動介入，認真分析研究當前小區召開業主大會、成立業主委員會、引入物業管理公司和業主委員會履行職責方面存在的困難和問題，加大組織、協調、指導、幫助的力度，促進業主大會召開，業主委員會建立並有效開展工作，促進規範的物業管理公司入駐小區有較大進展；二是加強物業服務企業的培育扶持，對物業企業的發展給予政策的扶持，組織好物業服務從業人員的崗前培訓，條件成熟時可以組織其成立行業協會，爲其自我發展創造優越的條件。
按享受服務的等級收費機制沒有建立。區的物管運行成本不同、服務標準不同，收費標準自然不同，但現在的情況是各個小區之間互相參照，無論何種服務質量收取標準相差無己。
二是要加強引導，儘快形成以質論價、質價相符、合同約定的收費體系，努力營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍；三是廣泛徵集社會各界的意見和建議，着手製訂物業管理服務合同等示範文本，明確規定前期和後期物業管理服務中的服務範疇、合同期限以及雙方的權利、義務、責任，規範物業管理企業和業主的行爲。區別新舊住宅、高層與低層、服務項目、服務標準、確定相應的指導性服務收費標準，促進物業服務健康運行。積極探索市場化運行的物業管理新機制，真正實現物業管理的雙向選擇。結合我縣住宅小區的現狀及特點，宜選擇部分條件較好的小區，如龍輝小區，寶鄉大廈、幸福小區，先行搞好試點，逐步推行。
4、要健全物業管理體制機制
首先，完善和規範物業管理行政管理體系，加強物業管理隊伍組織建設，配備專職人員，明確職責分工，將管理重心下移，充分發揮城管委，居委會等在日常物業管理活動中的優勢作用。其次，要健全完善物業管理各項制度，積極探索行政主管部門、開發商、物業企業、業主共同參與、相互監督的管理機制，確保物業管理工作健康運行。第三、要逐步建立一整套物業管理信息系統，全面、及時、準確反映我縣所有從事物業管理工作的行政機構及管理人員情況、在我縣實施物業管理的物業管理企業情況、我縣所有物業的基礎情況、業主委員會情況等內容，爲提高物業管理服務水平打下一個良好的基礎。
5、要深化物業管理法規宣教
縣政府及相關職能部門要運用互聯網、電視臺、報紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務院《物業管理條例》、《山西省物業管理條例》等法規的宣傳活動，強化對政府部門相關工作人員、物業管理企業、業主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業委會成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業管理企業遵紀守法，規範管理，更好地爲業主提供服務；增強廣大業主的物業管理法律意識和消費觀念，使他們充分認識到搞好物業管理不單是物業企業、政府、居委會的事情，而是需要全體業主和全社會共同關心支持的工作，也使他們充分認識到物業服務合同是物業管理服務的最重要的法律依據，懂得用法律武器保護自身的權利，同時履行應盡的義務。
6、要規範物業管理服務行爲
物業管理服務企業要樹立質量意識，規範管理、優化服務，取得廣大業主和業委會的支持和配合。一是加強從業人員業務培訓，提高其專業素質和服務水平。二是應當按規定實行明碼標價，統一收費，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，對物業管理企業、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、收費依據、舉報電話等進行公示，定期公示日常維護和重大維修費用的收支情況，使廣大業主明白消費。三是要加強企業內部管理，嚴格履行物業服務合同約定，爲廣大業主提供相應服務並達到服務承諾標準，對業主和業委會提出的合理要求要及時整改。四是落實物業承接驗收制度，物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位，共用設施進行查驗，以減少工程建設遺留問題引發的物業矛盾和糾紛。
7、要強力落實專項維修資金的收繳工作
新近建成的小區條件較好，應嚴格督促落實，可一步到位，但一定要做好專戶儲存，合理使用等工作，確保正常運行，能起到示範帶動作用，如龍輝小區；對新開發的小區一定形成制度，確保落實；對政府及部門早其建設小區如文筆小區等，應儘快研究，加以解決。
8、要積極推進舊住宅小區的物業管理
調動各方積極性，針對舊住宅小區物業規模小，較爲分散，尤其是小區樓房陳舊、基礎設施差，物業管理難於起步的情況，逐個進行調研、分析，採取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業管理用房缺乏等問題，整合物業管理資源，完善物業管理條件，促進其儘快開展正常的物業管理工作，改善舊住宅小區的居住環境。可着手先行對幾個無物業管理小區進行新型管理工作機制的試點，通過總結經驗，逐步建立健全適應我縣實際情況的舊住宅小區物業管理模式，最終促其走上規範化管理軌道。
