目錄
一、項目概況2
二、物業管理內容3
三、物業管理模式9
四、物業公司組織機構和管理制度11
五、物業費的成本測算18
六、業服務內容、標準及質量保證措施25
七、管理總體目標與分項目標38
一、項目概況
1。地理位置
該項目位於sh區與jz區的結合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2。項目主要經濟指標
項目計量單位數值
居住區規劃總用地Hm213。23
1。居住區用地Hm29。87
①住宅用地Hm26。89
②公建用地Hm21。31
③道路用地Hm21。24
④公共綠地Hm20。42
2。其它用地Hm23。36
居住戶數戶1292
居住人數人4134
戶均人數人/戶3。2
總建築面積萬m219。11
1。居住區用地內建築總面積萬m216。23
①住宅建築面積萬m214。87
②公建面積萬m21。46
2。大賣場總建築面積萬m22。88
項目計量單位數值
①大賣場面積萬m21。17
②擴建面積（三層）萬m20。96
③公建面積萬m20。75
地下車庫及人防萬m20。28
3。底層架空面積萬m21。25
住宅平均層數層7。5
人口毛密度人/hm2411。1
住宅建築配套密度（毛）套/hm2128。5
住宅建築配套密度（淨）套/hm2184。0
住宅建築面積毛密度萬m2/hm21。496
住宅建築面積淨密度萬m2/hm22。144
容積率萬m2/hm21。64
停車率%50。0
停車位輛634
地面停車率%8。7
地面停車位輛110
住宅建築淨密度%28。5
建築密度%25。6
綠地率%40。2
二、物業管理內容
物業管理將政策和法規爲理論依據，寓管理與服務之中，建立社區服務體系。爲住戶提供全方位管理，服務項目呈現多元化、全方位態勢，總體歸納爲“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規性公共服務（合同服務）委託性特約服務（非合同零星服務）和經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。
1、房屋及設施設備管理
1。1建築公共部位得到維修、養護和管理
範圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外牆面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建築的維護管理實行“管養合一”主要落實在以下幾個方面：
A、工作的主動性
管理責任人與服務中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建築維護、養護計劃，執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規範、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多樣性
根據房屋的完損情況、季節變化、住戶對象等採取日常修繕服務，季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，並做到制度化、規範化。
C、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據住戶的不同需求和所處的特定條件採取有針對性的服務措施。
1。2共用設施、設備的管理
範圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣幹線、樓內消防設施、電梯、水泵房。
共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統一管理，對於不同的設施、設備進行不同的維修管理，執行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。
1。3市政共用設施和附屬建築物、構築物的養護和管理
範圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據共用設施和附屬建築、構築物的類別不同，指定並落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對於有些專項類別，如：車庫、制定專業管理方案並實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標，基本完好。
1。4智能化設施設備
範圍包括：樓宇對講系統、用戶寬帶數據網系統、室內紅外線報警系統，周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。
根據智能系統的構成、分系統設備的組成情況，建立起適合jt智能系統、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理，並以科技爲先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務，充分利用現有資源，提升智能系統功能，通過嚴格管理保證智能系統運作正常。
2、環境衛生管理
在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環境衛生管理和“高質量、高頻度”的環境衛生維護、實施環境衛生管理和環境衛生保護的職能。做好兩項工作，即衛生管理、環境管理。
2。1衛生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運達到環衛設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區的清潔衛生，區域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。
2。2環境管理
jt的環境管理爲小區文明潔淨、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環基礎設施健全、生活舒適便捷，形成環保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。
3。綠化管理
綠化的功能是美化環境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業化的管理養護人員，將片區負責與巡查相結合，科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要內容是花木、草坪的養護。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預防爲主、防治（消）結合”的方針，對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創造優美的轄區環境。
6、公共管理
6。1住戶裝修管理
在jt物業轄區裏，對業主及住戶的裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程符合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規定的要求，並安全使用。保障住宅的結構安全及小區的整體美觀，使業主有一個舒適、安寧的生活環境。
6。2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6。3協助政府進行社會管理，如在物業轄區範圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。
7、常規性公共服務
即物業處履行物業管理合同，爲全體業主及住戶提供的經常性服務，是所有業主及轄區內住戶都可以享受到的。它貫穿於物業管理之中。如：清潔衛生服務、治安保衛服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、入微、優質的服務提供給業主及住戶。
8、委託性特約服務
是爲某些住戶羣體提供的服務，如：爲高層住戶14小時開啓電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作爲業主及住戶提供舒適便利的生活環境。
9、經營性多種服務
即向業主及住戶提供便利、高效、經濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區環境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現物業管理的親情和爲業主服務的整體水平。從而使每一位業主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業主及住戶爲中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，並不斷傾聽業主及住戶的意見，開闢新的服務項目。
#p#分頁標題#e#
三、物業管理模式
居住在jt社區中，不僅提高了住戶的生活質量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業管理也將用現代化的管理觀念、管理機構、管理手段，通過高素質的管理人員達到的管理效果。
我們的管理方式分爲管理方法、管理目標、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。
1、管理方法
1。1嚴格資質管理確保各類人員的專業素質和綜合素質。
1。2提供共管式服務。
1。3嚴格法規、制度和標準制約，規範組織和個人的管理服務行爲。
1。4運用現代化管理手段，實現辦公管理自動化。
1。5啓動CI系統，致力於精神文明建設，實施品牌和形象戰略。
2、運作程序
可分爲整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。
3、實施措施
3。1治安管理上運用現代科技手段“三防”結合，確保安全。
3。2裝修管理上採用情理手段、經濟手段、行政手段並用的方法。
3。3精心養護小區綠化，加強小區環境建設和環保建設。
3。4合理調度、有序停車，人車分流順暢交通。
3。5發揮規模優勢，實施對電梯、保安方面的專業化管理。
3。6在智能化管理上加強各方面工作
3。7超前性、創造性、全方位地實行共管式服務。
3。8開展卓有成效的社區文化活動
4、管理手段
4。1啓動思想工作機制，通過思想工作重在激發潛能，充分發揮羣衆效能和工作積極性，引導員工動機，尊重個人感情，並且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。
4。2執行獎懲制度，在實際工作中堅持優勝劣汰、獎懲分明。
通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。
4。3建立激勵機制，尊重個體權力，保持團隊希望。我們把將培訓放在集體和個人發展的重要位置。培養的目標是使員工忠於企業。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，爲人才的脫穎而出創造良性環境。方式有培養提升、培訓進修等。
4。4工資獎金重在考覈。依據貢獻大小進行工資決策，既要考慮羣體效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應得的報酬。
4。5提倡“以人爲本”的管理理念，充分發揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現意識，使其在授權範圍內創造性地開展工作。
4。6管理工作的計劃性，我們根據各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，並實施。
四、物業公司組織機構和管理制度
1、服務中心組織機構
1。1物業管理公司組織機構圖
2、公共管理制度
2。1停車場管理須知
A、區停車場交通、治安均由小區保安人員負責。入場車輛都應自覺服從停車場保安人員的調度和管理。
B、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。除預先告知外，非小區業主車輛禁止在小區停車過夜。
C、請您不要將車輛停放在小區各出入口處，影響小區居民的出入。
D、小區業主應自覺交納泊位費並辦理停車證。
E、出租車（除特殊情況下）不得駛入小區。
F、對於違反本規定的車輛，保安人員將有權進行鎖車及扣押；同時相關業主應對由此造成的損失負責賠償。
2。2衛生管理須知
爲了保持小區環境整潔，使業主享受幽雅舒適的生活環境：
A、您將生活垃圾裝袋並放置樓洞門口指定地點。
B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當，造成堵塞或損壞，業主應承擔全部修理費用及連帶責任。
C、請您愛護小區內公共環境，不要隨意亂塗、亂畫、亂帖廣告、標語。如屬兒童所爲，應由其家長負責。
D、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內，避免丟失及影響其他業主的出入。
E、請您不要在樓梯間放置車輛或將鞋架、傢俱、儲藏類等家庭物品。一經發現，物業處不經通知，有權進行清理。
2。3寵物管理須知
爲美化、淨化小區的居住環境，防止病疫傳播，保障廣大業主合法權益不受侵犯：
A、您定時攜帶寵物犬在小區內活動，並佩束犬鏈，由主人牽領、看管，及時清除排出的糞便；
B、爲免對他人的滋擾和對設施的損壞，請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼兒園等公共場所；
C、個人豢養寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務採取有效措施予以制止；
D、每年須對所養寵物打防疫，防止疾病的傳播；
E、對生病、受傷、死亡的寵物應妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區內。
2。4綠化管理須知
A、了保持小區環境優美，請您愛護住宅小區內的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區美化點綴設施。
B、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或紮鐵絲、鐵釘等，不要損壞花木的保護措施。
C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。
D、請您及您的孩子不要在綠化帶內打鬥玩耍，不要在綠地內進行體育活動。
E、請您不要在小區公共綠地種植蔬菜及農作物，或擅自種植其它作物。
F、請您不要在噴泉、水池內嬉戲，以免觸電及發生其他危險。
#p#分頁標題#e#
3、內部管理制度（各崗位職責）
3．1物業處經理崗位職責
A。應主動配合、支持公司正副總經理和管理部、財務部的監督、檢查工作；
B。熟悉並執行各項有關政策、法律、法規及公司的各項規章制度；
C。帶領各崗位人員進行小區驗收，做好小區的各項管理工作及經濟覈算工作，完成公司下達的經濟指標；
D。做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務情況；
E。鼓勵員工積極學習專業知識，注意選拔有潛質的員工，對業績差的人員提出調整或給予處分的意見；
F。關心小區管委員會建設，並接受管委員會監督，共同搞好管轄區的各項工作；
G。配合街道、派出所、物業辦等相關部門做好相應工作及其他上級交辦的工作；
3．2經理助理崗位職責
A。負責本中心職責範圍內工作的策劃、指導、監督、把關；
B。負責每月向管理處經理提交本中心工作計劃及工作總結；
C。負責對本中心員工各類考覈；
D。向管理處經理提交各崗位用人計劃；
E。接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%；
F。熟悉樓宇結構、單元數、戶數；管線的走向；各種設備操作方法，公共設施養護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預定目標；
G。熟悉有關物業、市容衛生、綠化、治安、消防等管理規定；
H。每日巡查小區，檢查各部門工作，發現潛在問題及時安排處理，並加以改進；
I。負責指導、監督健全檔案管理，並抽查工作情況；
3．3環境管理部主管崗位職責
A、依據小區的環境規劃，制定小區環境整體養護的年度、季度、月度計劃，營造小區良好居住環境，搞好小區綠化和清潔衛生；
B、對綠化工作和保潔工作，按人分區劃片包乾作業管理，做到員工之間任務劃分清楚，責任明確，檢查考覈標準公開，獎懲兌現；
C、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素質，業務技能和工作效率；
D、經常巡視檢查員工現場工作情況，隨時掌握小區內綠化狀況和清潔狀況，必要時到現場督導員工操作；
E、對小區內各種環境標識牌及人文景觀的佈置等提出合理化建設性意見和觀點，提高社區環境文化品位。
F、定期開展小區的消殺工作，並嚴格按照消殺計劃檢查和監督消殺工作；
G、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；
3．4保安部主管崗位職責
A、負責保安人員的上崗培訓和職業道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業素質和責任心；
B、制定業務培訓計劃，按計劃定期組織專業訓練，並做好記錄；
C、嚴格執行各種安全管理規章制度，維護管轄區的正常秩序，維護業主生命和財產安全，並接受物業處和轄區派出所的監督指導；
D、負責轄區治安、消防、交通車輛的管理工作；
E、負責轄區消防組織工作、檢查、監督消防設備的運行及消防設施、設備、器材的維護保養工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”：
二懂：懂防火措施、懂起火後撲救方法；
三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故；
三能：能遵守消防制度、能及時發現火險、能撲救火情。
F、負責保安部日常工作安排，出勤考覈，合理調配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；
G、定期巡視，對發現的各類事故、事件隱患及時制定解決措施並督促落實，遇到突發事件時以身作責，組織處理；
H、負責與派出所的聯繫工作，做好轄區安全防範工作；
I、負責水體周圍的安全防範，杜絕惡性事故的發生。
3．5工程維修部主管職責
A、負責小區公用設施、設備的運行、保養、維修、安全檢查工作的安排與落實；
B、組織參與設備的大、中、小修，制定計劃，負責員工的專業技術培訓；
C、負責制定設備、備件採購計劃，報財務採購；
D、做好各項記錄，收集整理設備技術資料及維修保養記錄，做好設備臺帳工作；
E、參與違章糾正工作，及時發現和制止違章建築和施工；
F、負責用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施，跟蹤檢查；
G、負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤；
H、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；
3．6、服務中心主管職責
A、熟悉物業管理有關法規政策；
B、負責建立完善服務中心信息流通網絡，包括業主報修服務，投訴受理傳遞，各部門信息彙總，對業主公佈信息等；
C、負責多種經營服務及各種費用收繳的組織管理；
D、制定社區文化活動計劃，豐富業主、住戶的文化生活；
E、負責服務中心各種工作檔案、業主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；
F、負責開展服務中心宣傳工作和公益性活動。
4、人員配置和人員的素質要求
jt物業管理的用人原則爲“精幹、高效、敬業”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。我們要求事務管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協作，體現團隊精神。（人員的實際配置以具體管理範圍而定）
五、物業費的成本測算
1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。
1。1人員編制和基本工資標準：見表（01）
人員編制和基本工資標準表（01）
序號項目人數（人）工資標準（元/月）總額（元/月）備註
一管理人員6/6650。00
1經理12000。002000。00
2經理助理11500。001500。00
3財務員1800。00800。00
4維修主管11000。001000。00
5保安主管1800。00800。00
6保潔主管1550。00550。00
二普通員工14/9400。00
1維修員2800。001600。00
2保安員9600。005400。00
3綠化員1500。00500。00
4保潔員2450。00900。00
三合計20/16050。00
1。2費用測算
管理服務人員的工資和按規定提取的福利費測算見表(02)
工資福利費測算表(02)
序號項目金額（元/月）依據測算結果（元/月。M2）
一基本工資16050。00/
二福利費2407。50注(1)暫按15%測算
三服裝費667。00注(2)
四合計19124。50/
注(1)：福利費爲工資總額的35。5%，其中福利基金佔工資總額的14%；教育基金佔工資總額的1。5%；社會保險佔工資總額的20%。
注(2)：服裝按年均400元/人計算，則每月分攤爲：
20×400元/人/年÷12月=667(元/月)
2、公共設施、設備日常運行、維修及保養費
2。1採用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按800元/M2計算，公共設施、設備建造成本統一按30%計取，折舊年限按25年計算，維修保養費按月折舊費的40%提取。
注：因小區新建在保修期中，暫不考慮。
2。2公共設施、設備所用電爲
A、（晚間19：00分至次日清晨7：00分爲開燈時間，共計12小時，如本物業有200盞燈60瓦計算）。則：每日所用電費爲：
（60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月）×0。60元/千瓦/小時
=4320千瓦/小時×0。60元/千瓦/小時
=2592。00元/月
B、智能化網絡運行等綜合：1000。00元
C、共計爲：3592。00元
2。3電梯運行電費爲：每部電梯按每天15元計算則運行電費爲：
10部×15元/天×30天
=150元/天×30天
=4500元/月
維修保養費用爲;每部每月按50元計算則爲：
10部×50元/月
=500元/月
3。4水泵運行費：
10部×5元/天×30天
=50元/天×30天
=1500元/月
3、綠化管理費：
小區綠化面積爲30000M2，綠化管理費測算見表（03）
綠化管理測算表（03）
序號項目測算依據金額（元/月）測算結果（元/月。M2）備註
1綠化工具費1000元/年84。00
2勞保用品費500元/年42。00
3綠化用水費400。00/
4農藥化肥費200。00
5景觀再造費0。10元/M2。年200。00
6合計/926。00
#p#分頁標題#e#
4、清潔衛生費
清潔衛生費測算表（04）
序號項目測算依據金額（元/月）測算結果（元/月。M2）
1工具購置費300元/人。年75。00
2勞保用品費300元/人。年75。00
3化糞池清掏費(注1)//
4垃圾外運費1000。00
5環境消殺/100。00/
6合計/1250。00
注(1)：化糞池清掏費全年共計約爲：2000元，由於小區新建第一年將不會產生費用。
5、保安費：
保安費測算表（05）
序號項目測算依據金額（元/月）測算結果（元/月M2）
1裝備費300元/人。年250．00
2人身保險費（暫不計）//
3房租費（暫不計）//
4聯建、治安費100元/人。月1000。00
5合計/1250。00
6、辦公費：（全年開支辦公費約3萬元）
月辦公費=30000÷12
=2500元/月
7、固定資產折舊費：
固定資產總額爲10萬元，平均折舊年限爲5年，即：
月固定資產折舊費爲：100000÷（12×5年）
=1667元/月
8、法定稅費：
兩稅一費爲前八項之和的5。75%，則
多層稅費=（30309。5）×5。57%
=1688元/月
小高層稅費=（36809。5）×5。57%
=2050元/月
9、利潤：
利潤取10%，則
多層利潤=（30309。5）×10%
=3031元/月
小高層利潤=（36809。5）×10%
=3681元/月
10、管理成本彙總表見（06）
管理成本彙總表（06）
序號項目金額（元/月）金額（元/月。平方米）備註
一管理成本
1工資福利費19124。50
2維修及保養費10092。00
共用照明3592。00
電梯5000。00小高層
水泵1500。00小高層
3綠化管理費926。00
4清潔衛生費1250。00
5保安費1250。00
6辦公費2500。00
7折舊費1667。00
8法定稅費
多層住宅1688。00
小高層住宅2050。00
9利潤
多層住宅3031。00
小高層住宅3681。00
10合計
多層住宅35028。50。4423多層：79193萬M2
小高層住宅42540。50。9640小高層：44127萬M2
六、業服務內容、標準及質量保證措施
爲將jt小區建設成爲具有標誌性的超一流的文明住宅小區，物業公司將依照《全國優秀示範物業小區》標準實施物業管理。具體服務承諾及質量保證措施如下：
一、基本服務：
1、簽訂物業服務合同，明確權利義務關係；
2、承接項目對住宅區公共部分、共用設施認真檢查，做到驗收手續齊全；
3、管理人員和專業操作人員按照國家規定持證上崗；
4、建立完善的物業管理方案，質量管理，財務管理，檔案管理等制度；
5、管理服務人員統一着裝，佩戴標誌，行爲規範，服務主動熱情；
6、建立客戶服務中心，公示24小時服務電話。急修1小時內，其他報修按照約定時間到達現場；
7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務，公示服務項目和收費價目；
8、公佈物業服務費用或者物業服務資金的收支情況；
9、每年至少一次徵詢業主對物業服務的意見，滿意率75％以上。
二、公共服務
（一）安全管理
10、小區主入口24小時執勤；
11、監控室實行24小時監控；
12、別墅區設立專職保安員；
13、小區內每小時保安巡查一次；
14、對小區內的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；
15、對進出小區的裝修等勞務人員實行登記管理；
16、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，並協助採取相應措施。
（二）環境管理
17、按幢設置垃圾桶，生活拉圾每天清運一次；
18、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每週擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；
19、區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，並視情況及時清掏；
20、二次供水水箱按規定清洗，水質符合衛生要求；
21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護；
22、定期清除綠地雜草、雜物；
23、定期預防花草、樹木病蟲害
（三）房屋管理
24、每週巡查一次小區房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護養護；
25、按照住宅裝修管理規定和業主公約要求，建立裝修管理制度。通知業主裝修事項。至少兩次巡查裝修施工現場，發現違反規定現象，及時勸阻，並通知有關部門；
26各組團、棟、單元門、戶有明顯標誌。
27、小區道路平整，主要通道及停車場交通標誌齊全規範；
28、對共用設施設備進行日常管理和維護（依法應由專業部門負責的除外）；
（四）設施、設備管理
29、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全；
30、操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規範；設施運行正常；
31、對共用設施設備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬於小修範圍的，及時組織修復；
32、載人電梯早6點至晚上12點正常運行；
33、消防設施設備完好，可隨時啓用，消防通道暢通；
34、路燈、樓道燈完好率不低於80％
35、容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標誌和防範措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案；
#p#分頁標題#e#
三、便民服務
物業公司提供的無償服務（共計24項）
類別編號項目內容
家政服務1代請裝修、裝飾公司
2代請家教、介紹保姆
3代租售房屋、代租汽車
4發佈氣象信息、國內外新聞信息
5組織各種展銷活動
6無償配備醫藥急救箱
7代訂中、西餐
8代訂牛奶
商務活動9代購車船、飛機票
10代訂報刊、雜誌
11代辦旅遊手續
12電話留言服務
13代訂酒店、客房
禮儀服務14代購代送禮品、鮮花
15代辦喜事慶典
文化娛樂
服務16提供圖書、音像製品交流
17開設棋、牌活動場所
18開展各種健康、醫療培訓
19組織健身舞晨練隊
20開展球類、健身培訓
21開展網上游戲攻關競賽交流會
老年服務22建立老年活動組織，開辦老年課堂
23組織老年聯誼活動
24組織健康義診活動
物業提供的有償服務（共計62項）
類別編號項目內容價格待定
1瓷磚改造
2鋪貼普通地磚
3洗手盆安裝
4坐便器安裝
5安裝抽油煙機
6安裝分體式空調
7安裝熱水器
8安裝吊燈
9安裝電腦、傳真等辦公設備
10家用電器檢查、小修
11換門鎖（材料自備）
12更換、檢修開關、插座
13空調加氟利昂
14配鑰匙、修鎖
15查線、換線
16
自行車、摩托車小修
17鐘錶維修
18更換燈泡、燈管
19更換燈角、燈口、鎮流器
20木門窗維修
21清洗抽油煙機
22清洗空調過濾網
23安裝音響與家用電器
24安裝燈具、門鈴、櫥櫃（不含材料）
25修理更換水閥門、各類軟管（不含材料）
26修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料）
27疏通下水管道
28修理窗簾、拉窗等（不含材料）
29修理傢俱配件
30內牆修理粉刷
31配木門窗玻璃
家政服務32室內整體保潔
33木地板打蠟
34看護病人
35上門收洗衣服（洗衣費另記）
36接送小孩上學
37家庭綠化盆景造型
38剪裁、寵物餵養指導
39中、西餐
40代購、代售二手電腦傢俬
41家政培訓
42清潔地毯、沙發
43國小生中餐
44學生寒暑假短期學習班
45提供鐘點工（家務、護理、照顧小孩或老人）
46爲老人讀報，聊天
禮儀服務47特殊安全服務
48租售鮮花、盆景
49代接、代送客人
健康服務50健康檢查
51建立健康檔案
52家庭病牀
53兒童保健
54健身培訓
商務服務55長途電話
56接發傳真
57打字
58複印
59出租商務洽談室
60出租會議室
61租車
62汽車美容
四、服務承諾標準
序號指標名稱國家及jz市標準服務承諾標準服務質量保證措施
01房屋完好率98%99%制定維修技術人員專職負責區域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，無亂搭建，公用設施及通道無隨意佔用
02房屋零修、急修及時率99%100%急修、零修接到維修通知，及時趕到現場。零修現場及時完成；急修不過夜，工作量過大以協商形式解決，並按照《維修回訪制度》進行回訪記錄、質量跟蹤
03維修工程質量合格率100%100%分項監督檢查，結合部位，嚴格把關，按照工序維修到位，杜絕二次返工
04保潔率99%99．5%由專職保潔員進行保潔，並實行巡查制度，建檔記錄，由主管監督，確保小區垃圾日產日清，設施完好，區內潔淨衛生
05綠化完好率95%99%制定專職綠化員負責維護，並實行園藝師直接負責的巡查制度，建檔記錄，確保小區綠地樹木無破壞、無黃土裸露、無病蟲害現象
06道路、車場完好率及使用率95%99%制定公用設施管理員進行維護，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負責監督。建立健全道路、停車場管理制度，責任落實到人
07化糞池、雨水井、污水井完好率95%99%由工程維修部清理疏通及維修計劃按相應作業規程實施，有檢查、記錄，達到排放暢通，無堵、無塌陷、井蓋完好無損
08排水管明暗溝完好率95%99%維修工作依計劃定期檢查，發現問題及時維修，達到排水暢通無積水、無污染、無塌陷、無殘缺
09路燈完好率95%98%維修工每日檢查，隨壞隨修，做到路燈完好無損，夜間正常使用計劃維修保養，保持潔淨
10停車場、自行車棚完好率98%99%每日檢查，隨壞隨修，達到車輛行駛停泊有序、車場無損壞、無積水、平坦整潔，設施完好無損
11公共問題設施以及小品雕塑完好率95%99%每日檢查，發現問題及時維修定期按計劃實施維修、維護工作，確保使用功能，保持外觀造型完好無損
12小區內治安案件發生率年1‰以下年1‰以下實行24小時保安巡視制度，設立24小時報警中心，充分利用小區智能化設施人防、技防、物防三結合的治安管理，確保小區居民人身財產安全
13消防、智能化設施完好率98%100%每日巡檢與定期保養相結合，確保設施設備完好無損，各項記錄齊全
14火災發生率年1‰以下年1‰以下加強防火宣傳教育和防患措施，配齊消防器具，通過消防檢查，發現隱患及時處理，並組織強有力的兼職消防隊伍
15違章發生率1‰1‰建立巡視制度，對區內各類違章通過巡查，發現問題及時處理，對違章現象跟蹤管理，建檔記錄，通過宣傳教育活動使區內居民自覺杜絕違章
16違章處理率95%99%
17住戶有效投訴率2‰1‰按政策規定做好各項工作，強化服務意識，瞭解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時爲住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪
18住戶投訴處理率95%100%按政策規定做好各項工作，強化服務意識，瞭解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時爲住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪
19管理人員專業培訓合格率90%100%管理人員持證上崗，培訓與自學相結合，有培訓制度，培訓計劃、培訓考覈、培訓記錄，保證人員較高的專業素質
20維修服務回訪率95%99%建立嚴格的工作制度、回訪制度，做好回訪記錄、工作記錄、上門回訪與電話回訪結合，業主滿意、文明服務
21居民對物業管理滿意率95%98%採取現代科學的管理手段，開展溫馨服務、親情服務，在日常服務過程中及時收集住戶需求信息，儘可能滿足住戶需要，與住戶加強溝通，確保住戶對物業管理滿意程度
22檔案建立與完好率98%100%各種檔案資料專人管理、分類存放、檢索方便，保證檔案資料齊全
23管理費收繳率90%95%按照規定收取，杜絕擅自提高收費標準和亂收費，合理使用費用，做到取之於民、用之於民
#p#分頁標題#e#
七、管理總體目標與分項目標
爲了將jt項目建設成爲全國一流的文明住宅小區，物業管理公司將依照《全國優秀示範物業小區》標準實施物業管理，我們的目標是：
自jt業主入住一年內獲得jz市達標公寓稱號；二年內獲得jz市物業管理優秀住宅小區；三年內獲得jz市物業管理示範住宅小區；四年內成爲湖北省物業管理優秀示範小區。
