寫好一篇調查報告，才能讓我們進一步反思調查中存在的不足，寫好調查報告之後，我們才能進一步和他人分享調查情況，下面是本站小編爲您分享的調查物業的調查報告8篇，感謝您的參閱。
調查物業的調查報告篇1
物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，加強居住小區物業管理，改善居民生活環境成爲人民羣衆普遍關注的熱點問題。此次調查聽取了某小區對該區物業管理工作基本情況的介紹，實地走訪了部分業主和物業服務公司，對一些居民進行了調查問卷，通過認真分析提出相應的對策。現將調查情況報告如下：
一、物業管理工作的基本情況
據調查，某小區位建築面積72374.23平方米，其中住宅建築面積約71280平方米，共計25棟792戶，始建於xx年，全部爲多層住宅樓，每戶面積約90平方米。於xx年交付，入住率達到87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢，小區綠化面積是建築面積的35%以上。該小區物業服務公司擁有管理服務人員18人，小區只有一個主出入口，屬於全封閉小區。設有地上停車位153個，以及地下停車場，配置了一處兒童娛樂園，有獨立的物業管理用房，小區主要道路以及單元口都配備了攝像監控系統。
二、小區物業管理存在的問題
1、物業管理企業反映存在的問題：一是業主對物業服務的意識談薄；二是房屋維修養護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；三是不服從管理，亂扔雜物現象時有發生，自律意識淡漠；四是少數不按時交納或不交納物業管理費；五是前期配套設施不完善。主要表現在：中控門未起到相應的作用、沒有配套的宣傳欄、沒有自行車摩托車車棚等；六是物業可使用費用太低，導致物業企業不能正常的服務和運行。該物業公司管理人員介紹：該公司現有職工共計18人(其中保潔6人、門衛3人、監控5人、水電工1人、會計1人、管理人員2人)。人員工資每月就需要2萬多元，而就算全額收取物業費才2萬8千餘元，根本就不夠企業的正常運行，只能僱傭一些退休工人，否則企業根本無法維持。
2、業主反映存在的問題：本人分別對小區部分業主進行問卷調查，業主集中反映的問題主要有：一是物業管理開始比較好，但一個月以後就不行了，門衛的僱傭都是老人，反映比較慢，從而失竊的現象時有發生；二是小區內的監控沒有發揮應該有的作用，失竊過後出現監控死角；三是外來人員以及車輛進出比較隨便，平常大清早就有人在小區內叫賣，影響業主休息，管理沒有到位；四是公共設施損壞不能及時維修；五是樓道衛生不能按時打掃，往往是一個星期才能打掃一次；六是宣傳不到位，不知道物業到底是幹什麼的，也不知道有業主委員會這個機構。
3、調查發現的問題：一是業主和物業管理企業矛盾突出。物業管理服務行爲不規範。該物業公司是分公司，聘用人員沒有一人取得物業管理上崗證，從業人員整體的素質不高，服務水平不高。物業管理企業服務不規範、不到位、服務質量差，只能做到最基本的環境衛生及綠化維護，對車輛亂停亂放、外來人員進出等基本管理沒有盡到應該盡到的義務。沒有物業宣傳，整個小區沒有相關的物業宣傳，未按規定公佈收費項目以及收費標準，物業日常服務收支不夠透明。加上業主對權利義務的認識不對稱。隨着住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清，有的甚至不知道物業是幹什麼的。業主反應問題得不到及時解決，使業主和物業管理單位矛盾日益突出；二是物業費難收。小區物業費收取難原因很多，不交費的理由更是多種多樣，主要表現在：房屋質量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對物業管理服務不能滿足個別住戶要求等，都作爲不交費的理由。該小區物業管理費是按每0.4元/平方米收取。物業費收取率爲80%左右，空置房只收取部分，物業費不能按期繳納，就會造成惡性循環，如此惡性循環，直至物業企業把心事都放在了收取物業費上，而無心服務導致服務質量下降，廣大已交業主一同深受其害。而物業公司對不交費業主只能是上門追繳，其他毫無辦法；三是業主委員會流於形式。小區業主不知道有業主委員會，主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會並沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，爲小區物業管理和發展帶來隱患。
三、對策和建議
1、加強宣傳，廣泛發動。物業管理是一項新興發展行業，爲確保小區物業管理工作的順利開展，物業管理企業必須必須多渠道、多形式、多角度地開展宣傳活動，公開物業收費標準和物業日常項目開支的情況，讓業主明確交的物業費用在那裏了。讓市場經濟觀念深入人心，增強業主物業管理消費意識，花錢買服務的意識，讓業主心中明白傳統的房屋管理和新型的物業管理的優劣，使業主認可、理解、支持物業管理。同時要深入基層，調查研究，摸清社情民意，廣泛聽取業主意見，科學制訂物業管理方案，爲小區物業管理的順利實施提供保障。
2、理順關係，明確職責。物業管理是一個社會性工程，涉及面廣，情況複雜，爲確保工作的正常開展，必須協調各部門，明確職責，理順關係。一是要協調與某企業的關係，要求某企業落實小區部分房屋漏水及單元進戶門損壞問題，解決歷史遺留問題。提供物業管理必備的房屋設計、圖紙資料和檔案資料，更好的明確小區的死角，加強對死角的監控力度；二是理順物業管理公司與房產局物業辦、轄區派出所、社區居委會、環衛、綠化等部門的關係，分清、規範相互之間一些具體環節的權、責，營造有利於物業管理的外部環境，這是搞好小區物業管理的重要環節。
3、提高認識，明確責任。目前，小區的業主自治自律意識比較差，政府要硬性規定實施業主委員會制度，使物業公司在業主委員會選聘後開展的物業管理工作得到約束和監督，居民與物業公司發生矛盾後也能由業主委員會協調，促使物管工作正常有序開展。讓業主委員會制度真正的起到作用。相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋樑作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委託服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，並定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。對於熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。
4、完善配套設施。要進一步完善封閉式管理配套治安崗亭、圍牆等設施，儘量聘請專業的保安隊伍，爲物業管理工作順利開展提供基礎保證，解決部分車輛亂停亂放現象，對小區內破損較爲嚴重的基礎設施進行改造。
調查物業的調查報告篇2
一、對市場經濟條件下的“低收費、零收費”現象的透視與分析
1、價值規律是市場經濟的基本規律，價值規律基本內容和要求是商品的價值由生產商品的社會必要勞動時間所決定，商品交換以價值爲基礎。價格圍繞"等價交換價值點w上下波動，是價值規律作用的表現形式。中國物業管理是市場經濟的產物，物業服務區別於傳統房屋管理最顯著的特點，就是有償服務，是一種可以在市場交換的商品。因此，物業服務這種商品交換理應受到價值規律的制約。
企業是以追求利潤最大化爲目的的，犧牲自身利益而惠於客戶，以“低收費、零收費”手段實施物業管理運作，顯然是與“等價交換”原則相違背的，屬市場經濟運行中一種反常現象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因。或者是企業發展經營的競爭策略，或者就是有其他的隱性經濟收入和物業管理常規收費之外的經濟來源。如若是企業競爭策略，是一種短期經營行爲，則無必要予以分析，但如若是後者則有深入剖析的必要。
縱觀“低收費、零收費”，的多種表現形式，其共性特點是業主少交或不交管理費，但物業仍需維修、運行、維護和管理，這說明物業管理費一定另有來源。或者是房地產開發商撥付，或者是商業用房的租賃經營收入，再或者是利用物業資源進行商業運作收益，與其它企業不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發商支付管理費，開發商爲什麼要向業主提供“免費午餐”，承擔不應由其承擔的費用?這在邏輯上和市場經濟條件下是無法自圓其說的。退一步而言，不去追究開發商的動機、目的，開發商如何兌現承諾，從實踐效果看，由於缺乏保障機制，結局往往是草草收場。以商業用房的租賃收入彌補管理費，則涉及商業用房的產權歸屬，商業用房如果歸屬業主，則是業主換了一種方式自行繳納管理費。如果產權歸房地產開發商，那麼仍然會產生前者所述的與開發商支付管理費同樣的矛盾。而藉助物業管理平臺，進行商業運作，獲得額外利潤，以此彌補管理費缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經營收入不能彌補，物業管理正常運行就無法維持，則會引發業主和物業管理企業的新的矛盾，導致社會不安定因素的產生，這對構建和諧社會是有害無益的。
如果物業公司從中獲利，那就是典型的尋租行爲，尋租就是對業主權利的侵犯。即便在個別物業項目上可能獲得收益，也並不具有可複製性。相反，從宏觀角度來看，其浪費社會資源、降低效率卻是顯而易見的。衆所周知，社會分工是商品經濟的基礎，在現代社會中，社會化大生產的基本發展規律是社會分工越來越細，專業化程度越來越高。一個普通物業管理企業，同時涉足多個專業化程度極高的領域，盲目擴張和大肆進入自己的非專業領域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會對主營業務造成強烈的連鎖衝擊。
因此，物業管理的“低收費、零收費”，既非物業管理模式創新，也非正常的競爭策略，既沒有預示物業管理髮展方向，也沒有對行業發展做出任何貢獻，不是進步而是倒退，如不加以遏止，將對物業管理市場發育和行業發展產生消極的和負面的影響。
1.“低收費、零收費”是對消費者的誤導和傷害客觀上，物業管理服務產品的特性使交換雙方存在嚴重的“不對等”一是專業知識和信息量不對等，二是組織形式上的不對等，三是承擔民事責任能力不對等。在這樣一個“不對等”的交換中，“低收費、零收費”勢必誤導業主對物業管理基本概念的認識，認爲物業管理可有可無，更多關注服務價格而非服務質量。同時，由於消費者過分關注短期內的利益，相當程度上會忽視對物業管理服務的監管，造成消費者對物業管理服務的反應滯後，加上物業管理中的大量維修和養護工作實際是在業主不可見狀態下進行的，爲了降低物業管理成本，實施所謂“低收費、零收費”的企業很可能減少物業管理必不可少的維修和養護工作，削減物業管理成本中的預防性支出，無形中導致了物業的“風險後置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業主設置了一個物業提前壞損的巨大風險的陷阱。
2.“低收費、零收費”將削弱企業核心競爭力，增加運營鳳險
“低收費、零收費”運作的.物業企業一個重要的經濟理論支撐點是規模收益正比增長。按照權威的《新包格拉夫經濟學辭典》的解釋。“對於某一產品，如果在某些產量範圍內平均成本是下降或上升的話，我們就認爲存在着規模經濟或規模不經濟。”即生產和服務規模的擴大，並不一定會使平均成本下降，利潤也相應的不一定會上升。作爲規模經濟的“孿生兄弟”---規模不經濟，規模擴大，成本上升，利潤下降，更是客觀存在的。如以電子商務爲例，規模的擴大固然能使企業在採購上擁有更多話語權，但隨之而來的是更爲昂貴更爲複雜的大型電子商務平臺的建設，電子商務人員的薪酬支出更非普通物業人員能比，加上大型物流業的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協調機構支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品採購電子商務平臺的建設，電子商務人員的薪酬支出更非普通物業人員能比，加上大型物流業的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協調機構支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品採購所帶來的微薄收益，甚至造成鉅額的虧損。物業管理開展多種經營，是豐富物業服務內容，彌補管理費不足，弱化物業管理交換雙方矛盾的一個策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險的。
3. “低收費、零收費”將使行業發展誤入歧途
當一個 “低收費、零收費”物業管理進入小區，其“窪地效應”必然會導致周邊小區物業管理收費的大幅下降，物業管理企業若不降價，很可能會被業主解聘，必然造成更大的損失。對於個體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發集體選擇的非理性。因爲一旦當整個物業管理行業的降價成爲習慣，消費者所關心和追逐的永遠只會是誰的物業管理費收得更低。在如此一個信息不對稱的低價市場裏，消費者只關心價格，市場資源將惟低價者得，也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務質量，因爲在低價，甚至超低價上，提供質次商品顯然是更經濟的行爲。如此，則成本較高的優質商品和服務，很可能被劣質商品和服務淘汰出市場，形成“劣幣驅逐良幣”的惡果。市場交易的結果使得優勝劣汰的原則被違背，好產品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費者心理和消費行爲的“逆向選擇”。
在物業管理服務市場上，“逆向選擇”導致了市場的低效率和市場失靈， “低收費、零收費”服務不受到遏制，不但整個物業管理行業經過多年努力所構築的物業管理服務消費意識和消費理念將趨於瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業管理服務價格和質量不斷下降，最終導致市場嚴重萎縮甚至消失。
二、法律層面的“低收費、零收費”的審視與考量
1.“低收費、零收費”違背公平和等價有償原則
從民法的基本原則公平和等價有償的原則看，物業管理“低收費、零收費”現象是不符合這一基本原則的。《民法通則》第4條規定了這一原則，是指民事主體在從事移轉財產等的民事活動中，要實行等價交換，一方享有權利『應向對方履行相應的義務，任何一方不得無償佔有。剝奪他方的財產和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關係中，民事主體的權利與義務是同時存在、相輔相成的，且權利義務對等、並按價值規律的要求進行等價交換，取得他人財產利益或得到他人提供的勞務應與其付出的代價相適應。
合同法是民法的子法，當然也應遵循公平和等價有償的基本原則，物業服務合同作爲合同的一種更是要體現該原則。物業服務合同作爲物業管理活動的基礎，是建立業主與物業管理企業法律關係的惟一的法律依據，在整個物業管理活動中處於核心地位。這一原則在物業服務合同中體現爲從業主這一方面來講，交納物業管理費的義務應與其享受到的物業管理服務的權利是對等和等價的，如果業主沒有享受到這一服務或享受的服務與自己所交納的服務費不對等，其有權追究物業管理企業的違約責任。
但是在物業管理“低收費、零收費”中，業主沒有交納物業管理費，就失去了要求物業管理企業達到期望的服務水平權利的依據。從物業管理企業這一方面講，物業管理"低收費、零收費"已經使物業管理部分或全部成爲一種附贈品，因而註定物業管理服務的質量是無法保證的。同時，由於物業管理企業向業主提供的是超低價或免費服務，在相當程度上不會顧及業主的反應和要求。
而業主享受的超低價或免費服務，也缺少參與管理的積極性及維護自身權益的主動性。
2.“低收費、零收費”違背《中華人民共和國反不正當競爭法》的規定
物業管理“低收費、零收費”歸根結底採用的是一種價格競爭手段，這是一種不正當競爭，違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》第11條“經營者不得以排擠對手爲目的，以低於成本的價格銷售商品”的規定。該條款包括兩個方面，一是主觀標準，以物業管理“低收費、零收費”這樣一種營銷手段進入市場，其動機不能排除是爲了搶佔市場份額從而達到排擠對手的目的，二是客觀標準，即以低於成本的價格銷售商品。物業管理是種特殊的商品，一種準公共性服務商品，實行物業管理是爲了確保物業的正常使用，必須支付必要的成本，《物業服務收費管理辦法》第11條也對物業服務成本作了具體的界定。而“低收費、零收費”是不收費或嚴重背離成本的一種定價方式，以低於戚本的價格銷售物業管理這種特殊的商品，無疑是違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》的規定。
3.“低收費、零收費”現象違背了《物業管理條例》的基本精神
?物業管理條例》第41條規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。《物業服務收費管理辦法》第5條規定，物業服務收費應當遵循合理、公開以及與服務水平相適應的原則。合理原則是指物業管理收費應因地制宜，以服務發生的成本爲基礎，針對不同類型的物業、不同對象、不同消費水平，合理地核定收費水平。質價相符原則，指物業管理服務的收費標準應與服務質量相適應。這些原則的目的就是要形成“質價相符”的物業管理收費機制，“低收費、零收費”的本質否定了在成本基礎上的合理定價，否定了質價相符的原則。如前所述，“低收費、零收費”偷換了“物業管理”的概念，抹去了業主應承擔的全部或部分義務，踐踏了物業管理質價相符的收費原則，使初步培育出來的物業管理消費觀念，倒退到計劃經濟福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。
“低收費、零收費”之所以捲土重來，絕非偶然，是有其深刻的社會歷史原因的。目前我國物業管理行業是一個勞動密集型、技術含量不高，技術壁壘比較低的行業，物業管理企業大多是房地產開發公司派生出來的，基本沿襲的是“誰開發，誰建設”的舊模式，加之當前廣大業主的維權意識空前高漲，而物業管理消費意識和服務意識都不到位，物業管理法律法規相對滯後，在這樣社會經濟面臨轉型，物業管理市場競爭日益激烈，物業管理行業高速發展的社會歷史大背景下，“低收費、零收費”的出現是必然的。
三、“低收費、零收費”的對策思考
1.完善法制建設
法制建設是物業管理行業規範、長足發展的根本保障，針對我國目前物業管理不斷髮展的情況及我國相關立法進程，有必要對現行法律法規進行系統梳理、補充、修訂和完善，通過完善法制建設，進一步規範物業管理各主體在物業管理活動中的行爲。
2.強化行業自律
行業自律是市場經濟中企業 誠實信用"原則的突出體現，物業管理協會在行業自律中應起到組織、監督的主導作用。因此行業協會應及時、有效地建立會員強制入會、訓誡、通報批評、公開譴責和取消會員資格、會員誠信記錄檔案等相關自律制度。通過行業自律制度，提升物業管理行業協會的社會地位和信譽。
3.加強理論研究
物業管理理論研究是行業發展的不竭源泉，也是法律法規制訂的重要前提，加強理論研究，突出理論研究在行業發展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學科的理論研究，建立一支行業內專、兼職相結合的宏大的理論研究隊伍，是物業管理科學發展的重要基石。
4.創新制度設計
創新是發展的靈魂，創新制度設計是物業管理健康發展的必要保障。
在物業管理的外部，引入發達國家物業管理制度，如類似物業管理事務所等中介機構作爲第三方客觀介入，定期實施外部獨立的管理費會計審覈或外部審計，進行專業的物業服務質量評估。在物業管理內部，完善物業管理企業內部的管理制度，量化物業管理服務質量的標準，提升物業管理服務的水平和檔次。
5.正確引導輿論
人是教育的產物，物業管理作爲一個新興的行業，在其發展過程中對各個參與主體的教育和輿論引導是極爲重要和必不可少的。一個事物或現象的出現必然會衆說紛紜，但這些輿論並不都是全面的和準確的，這就需要發揮政府、行業協會、企業和媒體輿論導向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導到正確的方面來。
調查物業的調查報告篇3
公司主要從事集裝箱船舶裝卸業務，同時提供訂艙、碼頭內拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務。東方海陸坐落於天津港北疆港區東部，擁有4個專業化集裝箱泊位。下屬部門有技術部 操作部 行政部 財務部 物業部 人事培訓部 而物業部作爲服務行業來說，應該把業主的事情當成自己的事情來辦，政府部門有“羣衆無小事兒”的服務理念，我們也應該有“業主無小事兒”的服務理念，這也適用於我們物業企業。
一個好的物業公司，該具備哪些工作能力和素質？哪些細節是物業公司在日常管理服務中容易忽略的？如業主投訴處理、社區安全維護、物管公司的專業性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質、以人爲本的服務理念、社區文化建設、公共設施管理、綠化管理、創意服務等方面進行全方位介紹。 爲此我對企業物業管理工作中存在的一些問題進行分析考慮並提出相應的對策和建議。
1 物業服務
“以人爲本”纔是正道,以人爲本”是物業服務的根本理念。“以人爲本”的物業管理，其實就是要做到充分爲員工解憂，以廣大員工的利益性、便利性爲出發,在現階段，企業對物業服務的需求已經擴大，僅僅是基本的服務已經不能滿足他們的需求。物業公司必須進行自我增值，爲業主度身定做多樣化的服務形式。
2 增值服務
創意”考驗用心程度,創意服務是在貼心服務基礎上的一種增值表現。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業者，因此，他們對物業管理的質量和服務種類都極爲看重。在目前的市場情況下，衆多開發商都意識到，小區的物業管理水平如何，將直接影響到 業主是否住得舒心。如在元宵節、中秋節等傳統節日舉辦許多活動，在增加業主過節氣氛的同時，也使業主加強了對社區的認同感。 3 及時響應必須要做到及時、有效。無論建議是否合理，物業管理人員都應以理性的思維耐心傾聽、詢問。在受理了業主的維修通知之後，受理的人員應迅速及時處理。
4 物管技能
員工實際技能決定公司專業性物業管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養等，這些項目都是專業性很強的獨立行業。事實上，專業性是指物管公司裏的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業主，爲 業主提供更加安全和可靠的生活環境。擁有一支既有技術又懂管理、還能提供細節服務的專業級物業管理隊伍，這樣才能贏得了業主的稱讚。
5 公司綠化
綠化管理要因地制宜小區特定的環境決定了綠化保護必須作爲物業管理的首要任務來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區居民愛護綠地、愛護家園的意識。其次，綠化養護也很重要，綠化養護既要做到勤，又要注重科學。
6 物業維修基金
做好物業維護最重要物業維修基金的動用，在物業管理的有關條例中有明確的規定，需要得到三分之二以上業主的同意。對物業管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業的維護，如果出現問題則要作出公正的評估，爲業主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業維修基金的合理運用。並且將維護基金“還之於民”。
7 企業文化
“提供安全、舒適的辦公環境，善盡企業責任，共享經營成果”顧客第一，服務第一，行動第一”
8 物管人員素質
高科技設施呼喚高素質人才,早期的物業管理很簡單，僅僅爲戶主守樓、護院、收發信件、代收水電費等等。而現在，大量新材料、新技術在建築工程中運用，大量高科技、智能化的設施、設備進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業管理的範圍已擴大到小區安防、清潔、綠化、工程維護、財務統計、社區文化等多個方面，內容涵蓋智能化監控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網維修養護、設備的保養與使用及更新等等。沒有高素質的專業人才，很難實現現代化的物業管理。
行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁複雜。企業行政人員每天都面臨着大量的、瑣碎的、不起眼的事務。但是，這些事務只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說，行政管理在企業中主要有管理、協調、服務三大功能；其中管理是主幹，協調是核心，服務是根本。究而言之，行政管理的實質就是服務。
專門的行政管理部門（通常稱爲辦公室、總經理辦公室、行政人事部之類）擔負着企業行政管理的組織實施、具體操作，是行政管理工作中的一個部分、一個環節，是整個行政管理系統中的一個小系統。
行政部門應該兢兢業業、認真細緻地做好種種行政事務工作，把領導和員工從繁重、瑣碎的行政事務和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內外市場形勢，考慮公司的發展戰略，探討公司的組織架構，任用公司的各級幹部，實施公司的經營方針，解決公司所面臨的重大問題，以及專心做好每一筆重要業務等等。爲了做好紛繁複雜的行政工作，行政部門的領導不能東一榔頭西一棒子，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領導一會兒支到東，一會兒支到西；結果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什麼。行政部門的領導應該有"泰山崩於前而色不變"的定性，不管風吹浪打，勝似閒庭信步，有自己的主見，能夠根據事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。爲了能達到這種境界，必須建立健全和認真執行行政部門的各項管理制度、崗位責任制度、工作程序以及一系列規範化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養出一支高素質、高效率的行政人員隊伍；同時要搞好科學分工、管理層次和合理授權。一旦行政系統的一系列硬件(如辦公設施、生活設施)、軟件(如規章制度、工作程序)、人員隊伍、分工協作和管理層次等等建立健全起來，整個行政管理體系在很大程度上就會象一部自動機器一樣運轉，只在較少的場合才需要部門領導和上級領導輔以"人治"。一個行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部門如果僅僅滿足於這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協調"和"服務"三方面再上一個檔次，纔算是一個合格的現代企業的行政管理者。
調查物業的調查報告篇4
物業管理問題是加強社區建設，構建和諧社會的重要內容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點、難點之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890餘件，主要是房屋質量不好、高層供水難、衛生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現象嚴重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強制指定消費太陽能等涉及物業管理工作的問題。就此，我辦於近日進行了調研。
一、小區物業管理基本概況
我市物業管理自1998年起步，現已有物管企業61家，其中二級資質企業3家，三級資質企業48家，暫定級企業10家，從業人員3000多人。已交付使用的住宅物業管理項目118個，總建築面積668.69萬平方米，其中已成立業主委員會的有81個小區；在建住宅物業管理項目（實施前期物業管理）27個，總建築面積480萬平方米。這些管理項目中，榮獲物業管理部優稱號的1個，省優稱號的20多個。
二、小區物業管理存在的問題及原因
隨着城市建設的快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。具體表現在以下幾方面：
（一）業主對權利義務的認識不對稱。
隨着住房商品化、私有化程度的提高，業主的維權意識日漸增強，對物業管理企業不斷提出高標準的服務要求，但也有相當一部分業主對自身應承擔的義務認識不清。表現爲:一是房屋維修養護責任意識不強，“產權歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業管理費，尤其是老舊小區。不交費的理由多種多樣，物業服務不到位自不必說，房屋質量等開發商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作爲不交費的理由。如此惡性循環，直至物業企業服務質量下降，乾脆關門走人，廣大業主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚揚的鴛鴦一村業主與新雨物業糾紛，最終兩敗俱傷。據瞭解，目前我市已有七、八家物業管理企業因收費難，物業管理工作難以爲繼，無奈撤出，涉及13個小區,50多萬平米住宅。四是業主委員會流於形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會並沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，爲小區物業管理和發展帶來隱患。
（二）企業對管理服務的定位不準確
我市物業管理企業從業人員文化層次普遍較低，素質不高，很難樹立科學的管理和服務理念，加劇了業主和物業企業之間的矛盾。主要表現在：一是某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行爲不規範，對業主的正當要求不能滿足，更談不上主動幫助業主排憂解難。特別是由於物業企業造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業管理服務水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業管理企業缺乏專業人員。日常維修是物業管理一項重要工作，維修不及時、不到位都會使業主對物業管理企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。三是部分物業管理企業從自身經濟利益出發，出租車棚、地下室等，用於經營謀利，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。
（三）老舊小區基礎條件不配套
我市物業管理住宅小區分爲三類：一是缺乏物業管理配套設施的老舊住宅區，佔全市物業管理住宅區面積40%；二是實行半封閉管理的住宅小區，佔全市物業管理住宅小區面積的21%；三是配套設施完善、實行全封閉管理的住宅小區，佔全市物業管理住宅小區面積的39%。其中，老舊住宅區面廣量大，建設標準普遍不高，歷史欠賬多，硬件環境、公建配套、區內公共秩序、居住對象的弱勢羣體、管理運轉等各種矛盾突出。具體表現在：一是可用於小區管理與服務的物業管理用房、車庫配套設施數量低，無法建立市場化管理運作機制。二是安全防範設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。三是小區支幹道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道牆面等公共部位陳舊、破損嚴重。四是地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。五是小區綠化佈局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。六是收費率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。
（四）開發商遺留問題的解決不到位
開發商遺留問題突出，相關部門沒有按規定進行驗收，嚴重影響了物業管理。一是新建住宅小區交付使用條件不明確，對交付使用環節缺乏有效監督，一些項目交付使用時往往綠化、封閉、道路等配套設施尚未完善，業主未得到承諾利益，引發物業服務收費矛盾，也制約了物業管理的順利開展。二是有些公建配套設施，如：車庫、地下室、架空層、活動中心、會所等權屬界定不清，易引發糾紛。有的開發商侵佔和出售配套公用設施所謂“使用權”，侵害了業主利益，留下了隱患，加大了後期管理難度。三是房屋質量問題。新區交付使用一段時間後，房屋質量問題陸續暴露出來，物業公司難逃其咎。此外，物業管理市場競爭機制未建立,有些物業管理企業爲了擴大管量，對開發商妥協，降低承接標準接管物業，也爲日後的管理工作埋下隱患。
（五）熱難點問題影響物業管理正常運作。
1、供水、供電設施移交不到位。一些開發建設單位沒有將小區的供水、供電設施移交專業部門，而是交由其子公司，即屬下的物業企業管理，留下隱患：一是水、電是專業設施，物業企業維護能力不足；二是出了故障後，與專業部門相互推諉扯皮；三是開發企業一旦改制，先天不足的物業企業又承擔不了相關責任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點，涉及牡丹園小區、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、採秣小區、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區建設時，內部管道口徑小，且部分地區地勢高。近幾年，我市東南成片開發了許多小區，管道壓力更大。高層供水缺乏系統的改造方案，只有在小區新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業管理的三大難題。依法制止這些問題的發生，物業公司有畏難情緒，也苦於沒有處罰權，無法盡責，只得放任自流。
4、公共照明設施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區公共照明設施的電費和維修標準偏低，調整艱難，嚴重影響了正常使用；二是部分物業企業人員工作責任心不強，主動維護小區照明設施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦後才被動維修。
（六）現行物業法規操作困難。
1、現行法規與監管體制不順。如房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻由建管處和裝飾辦監管，責任主體不明確。
2、行政監管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強烈。而港華燃氣公司和首創水務公司認爲只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續。而作爲主管部門的房產部門卻無法干預。
3、現行法規中關於房屋維修基金的使用規定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業主大會的規定過於繁雜，又缺少行政的輔導與幫助。
三、解決物業管理問題的幾點建議
1、加強政府管理和引導，完善物業管理法制建設。
在已制定的《物業管理條例》和《安徽省物業管理條例》基礎上，進一步出臺更加完善可操作性的實施細則，明確政府部門、開發企業、物業公司和業主各方的責任、權利和義務；深入宣傳相關法律法規，讓廣大業主瞭解物業管理的重要性，履行相關義務，積極配合物業企業做好管理工作，同時也要善於運用法律武器維護自己的合法權益；進一步規範物業企業工作行爲方式，完善招投標制度建設，引入競爭機制，把優秀物業管理企業引進來，以改變物業從業人員素質差，服務不規範，專業性不強，企業運作透明度不夠的落後狀況。
2、提高業主意識，加快業主委員會制度規範化。
相關部門要指導業主選出真正能夠代表業主利益、熱心公益事業、有一定知識水平的人員主持、參與業主委員會工作，能夠在物業管理企業和業主之間起到橋樑作用，建立業主和物業管理企業之間的信任。業主委員會與物業公司簽訂物業管理委託服務合同，仔細斟酌條款，確定服務項目和服務費價格，並定期召開業主大會，監督經費使用情況，受理業主投訴。對於熱難點問題，物業管理企業在進駐小區時，要與業主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區穩定。
3、嚴格把好小區驗收關，努力推進老舊小區改造。
開發商遺留問題日漸成爲新建小區的物業管理難點。小區竣工驗收時，相關部門要嚴把房屋、配套設施、水電氣等質量關；要監督物業管理企業承接物業時必須履行的程序，堅決避免一些物業企業因盲目擴大管量而草率接管，爲日後正常運轉和自我發展留下隱患。有關部門要加大對老舊小區物業管理規劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關配套設施建設；物業管理企業要與社區緊密配合，加強對弱勢居民的扶助。
4、實行重大事項報告制度，積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業管理區域重大事件報告制度》和應急預案，明確規定了房地產行政管理部門和物業管理企業在應對 這類事件時應付的職責，還設立了全市統一的報告重大突發事件特服電話，24小時受理物業管理重大事件報告，各區縣房地產行政管理部門和物業管理企業也分別設立重大事件報告專線電話，落實專人值班。將重大事件報告制度的執行情況和應急預案體系的建立情況列入區縣房地產局，物業管理企業和小區經理的工作考覈內容，對未按規定報送通報，公佈有關突發事件信息，不服從管理部門統一應急指揮和處置以及未及時應急處置的單位和直接責任人將依法查處。我市有關部門要積極創造條件，借鑑上海市和全國其它先進物業管理城市經驗和做法，積極探索多樣化物業管理方式，不斷改進和完善物業管理工作，努力爲人民羣衆創造和諧的社會環境。
調查物業的調查報告篇5
鄧爺爺說過;“真理是檢驗實踐標準的唯一標準，”這也在一定程度上強調了實踐的重要性，今年是我大學的第二個暑期生活，也是我第二次進綠城物業實踐，雖然我學的是法律專業看似和物業沒有多大關係。可是通過這將進4個月的實踐生活，讓我明白了法律無處不在，而學會把我學過的法律知識運用到生活中對於我們法律學習者來說至關重要。
首先，我簡單的介紹一下物業公司的運行，物業管理是一個重要的概念，這是我們深入瞭解物業公司的關鍵所在。物業管理(property management)，受物業所有人的委託，依據物業管理委託合同，對物業的房屋建築及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，並向物業所有人和使用人提供綜合性的有償服務。在這個概念中涉及到了合同，這不得不說明法律與我們接觸到的生活息息相關。離開了法律。我們的每一項管理工作將很難開展。下面我就針對我在物業公司的實踐生活與法律聯繫比較緊密的東西與大家分享一下。在實踐工作中。我們遇到了一件比較赤手的案子，一個路人從小區穿過，當時風比較大，天比較晚。回想起來還下着濛濛細雨。不幸的事情發生了。路人被從空中掉下來的花瓶砸傷了頭，當時小區內的保安都驚呆了，感到很害怕。我們的保安迅速撥打了急救電話，病人很快被送進醫院，事情遠遠沒有我們想的那麼簡單，受傷者的家屬把我們物業告上了法庭。
我們在查追案子的時候，調取監控錄像的時候發現花盆掉落的具體位置並不清楚，由於家家戶戶都中了很多花，而且大家都不知道自己具體種了幾盆花，大家都不承認是從他們家掉落的，我們當時都想不到解決的途徑，當時還有同事問我是法官該如何判案子，我當時也不知道怎麼回答，後來法院在判案子的時候下達的結果是由每家只要種了花的都得賠，我覺得這個案子就處理的很公平。問題在一定程度上等到了解決。這也是我第一次切身的體會到物業與法律的緊密型。受益匪淺啊。在這幾個月的社會實踐實踐生活中，讓我切切實實的感受到了。我們對待任何工作都要謹慎，認真，抱着負責人的態度，我們不用畏懼，一切都要靠事實說話。沒有什麼是我們做不好做不到的，只要我們在我們自己的職權範圍內做好工作。問心無愧，我們將來不管從事哪一行，我們都可以做的很好。很出色。在實踐的生活中，也讓我認識到了我平時學習的不足，不能很好的與實踐想結合，把所學的東西運用到實踐中。在以後的學習中我會有針對性的來學習，我相信我能做的更好。
調查物業的調查報告篇6
我們知道居民小區是市民生活的主要場所，與城市居民生活息息相關。良好的小區環境，和諧的人居氛圍，既是市民健康素質的體現，也是城市文明的彰顯，而這一切都離不開健全的物業管理。在實習老師的指導下，我們小組對益陽市的物業管理市場進行了初步的調查。此次我們主要通過實地實踐調查、詢問該區居民以及到小區物業公司走訪詢問等方式開展。
一、益陽市調查小區的基本情況
爲了瞭解益陽市的物業管理的基本情況，我們主要調查了梓山苑小區、中天國際花園和龍洲匯龍苑，針對我們此次訪問的那些小區，我將逐一進行分析。
先以梓山苑爲具體例子。梓山苑國家安居小區（以下簡稱梓山苑小區）是經國務院批准、由益陽市人民政府統一組織建設的我市第一個國家安居工程項目，是國家和省、市人民政府扶持中、低收入階層中住房困難家庭安居的德政工程和民心工程。1998年完成第一期工程，並開始第二期工程建設。是經濟適用房，梓山苑小區是一所具有齊全的生活配套設施的小區，小區位梓山苑小區位於益陽市朝陽開發區內，在風景秀麗的梓山湖公園東側。物業管理費爲0.18元/平方米，小區擁有80東住宅。
該小區物業存在以下不足之處：1.由於小區建設的定位是經濟適用房，所以建設密度較高。 2.進門口有板報宣傳：建省級文明城市，建溫馨美好家園，朝陽路社區創省級文明城市平安社區工作。但是小區內的宣傳欄上貼有大量廣告，沒有人進行管理和清理。
3.小區三處地方配有小型的健身設施但是規模較小和設備較少。 4.保安管理不嚴，小區對外來人員的進出不進行管理，小區分配有兩個保安室，前門的保安爲24小時值班的，後門則天黑就會下班。僅有一個保安巡邏。並且只有進門口有一個攝像頭，防盜報警系統不到位。
5.綠化設計較爲簡單，不少綠化區域被居民私用做種菜的菜地了6.詢問該小區居民，小區存在偷竊事件和起火事件，但是物業公司爲給與合理的答覆也未進行處理和改善，小區內的消防設施不齊全，而且已有的設施未進行修繕和維護，以至於消防栓起鏽都沒有進行更換或者處理。而且小區內僅看到一個生鏽了的消防栓。 7.小區內仍存在空置率
8.小區管道佈置不合理，造成漏水、滴水和地面積水；小區支幹道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道牆面等公共部位陳舊、破損嚴重小區垃圾桶大部分已經因老化脆化而損壞，沒有進行及時更換而且沒有分類，將可回收與不可回收的垃圾堆在一起
9.沒有統一的安裝空調的位置，空調擺放不整齊10.小區物業管理中心相對簡陋，機構設置較爲簡單，只有設有主任、副主任、財務室、保潔、保安、綠化這七項職務。
11.小區新的業主委員成立不久，新的業主委員會的頭一次業主大會在八月份召開完畢。
總的說來，該小區的建設和設計均較爲不合理，列處於經濟適用房當中，整體物業水平不夠，只維持了基本的清潔和日常的保安等生活基本要求。物業管理公司對待居民的投訴和居民的困惑、問題未能進行及時有效的解決。物業管理公司本身機制不夠合理也是物業水平上不去的一個重要原因。但是他所提供的服務與其所收的物業管理費還是相當的。梓山苑小區的物業管理費相對於其他小區來說是相當低的，比如說，龍洲匯龍苑的物業管理費小高層是0.6元/平方米，電梯高層是1.0元/平方米。當地居民表示，如果物業管理公司能夠提供更爲優質的服務的話，居民願意增加物業管理費。
由於小區建成年代較久，物業管理基本管理已經成型，小區的基本配套設施、生活設施較齊全，有小型超市、菜市場、水電修理、美髮、紅十字會、診所、按摩、服裝等。小區內還有一所國小，還擁有民辦幼兒園。小區道路較乾淨，達到了小區居民的要求，並得到好評。小區居民保持衛生也做的很好。小區較爲安靜，適合居住。小區的供配電、電訊、電視、燃氣和給排水均由地下管網系統入戶。一樓設有應答防盜門和信箱。標有安全標誌“學生出入，車輛慢行”、標有提示牌：“做文明市民，建文明城市”。小區內有一個小型的人造湖，湖的周圍種有柳樹，湖上有小橋，湖面還算乾淨。
然後簡單介紹下其他一些小區如新建成的中天國際花園和龍洲匯龍苑，它們的物業管理公司爲綠島物業管理公司。
中天國際花園位於益陽市城市主幹道桃花侖東路，赫山廟地區。項目建築面積66000平方米，由沿街的一幢綜合樓及四幢小高層住宅構成。其建築採用新古典主義三段式風格，融合了西方建築語彙與東方神韻內涵。項目地處市中心，生活配套齊全，生活設施應有盡有；益陽商業步行街、步步高超高、金鴻百貨、國美電器、肯得基、赫山一小、益陽師範、益陽三醫院、菜市場、銀行、移動、餐飲、娛樂等配套一應俱全。
由於該小區是新建小區，所以設施設備爲新的，綠化和小區設計佈局還是很好的。小區的外牆搭線、空調擺放安裝也有很統一。應該提示的地方均設有黃色警報線和提示牌。但是樓盤還處於尾盤銷售時期，物業管理中的保安措施還是存在一定的漏洞。經我們實地調查，小區內沒有垃圾桶，只有一個角落有一個垃圾站。而且小區內的消防栓也只有兩個，小區巡邏人員的簽到處位於樓盤後面的一個牆上，顯得很不合理。小區保安不過問小區人員的出入情況，小區出入比較不規範，存在一定安全隱患。
龍洲匯龍苑，地處益陽市赫山區中心地帶，龍洲路凱萊商務酒店的對面，與桃花侖路和益陽大道形成黃金三角的格局，交通十分便利，生活較爲配套完善。項目毗鄰赫山商業中心與益陽高端商業動集的華天商圈，華天大酒店、凱萊商務酒店、步步高百貨、肯德基、新一佳超市、沃爾瑪、鑽石王朝、羅馬大帝、等均位於項目周邊，項目還將修建臨街商業區，能較好的滿足業主生活的各種需求。該項目的一期工程基本入住，配有24小時的保安制度。保安對於進出的人員會進行嚴格的查控，保安防盜措施和報警系統相對處理的不錯。但是由於二期工程還在建設當中，對一期的居住還是有一定影響的，比如建設的垃圾和灰塵使得道路不是很乾淨。一期只有兩棟小高層，建設面積相對較少，公共休閒面積、綠地面積也相對較爲稀少。小區內的消防設施也很少。
二、我市小區物業管理所存在的一些問題
益陽市小區物業管理存在的問題及原因隨着城市建設快速發展，房地產市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區物業管理矛盾也日漸突出，其中既有業主和物業企業主觀上存在的問題，也有客觀環境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發展中產生的新情況。
總的說來益陽市的物業管理的發展不是很快，居民對物業管理的概念也很模糊，物業管服務質量一直提升不上去，物業管理公司對待業主所反映的問題也不進行及時的處理，致使業主對物業管理公司存在相當大的不滿。具體表現在以下幾方面：
第一：物業服務態度有待提升，物業管理還需進一步規範。我區物業公司數量雖不少，但規模不一，發展不夠規範，仍處於初級市場階段，還沒有普遍實行招投標制度，企業與業主的雙向選擇機制尚未全面形成。某些物業管理企業員工缺乏客戶至上意識，服務態度不端正，服務用語不文明，服務行爲不規範，對業主的正當要求不能滿足，對業主的投訴也置之不理，更談不上主動幫助業主排憂解難。物業管理公司如果只是收了錢只搞搞衛生，那樣還不如直接聘請清潔工。因此物業管理公司應當明確自己的職責，履行自己的責任。
第二：居民的物業意識需要進一步提高，物業企業運營難度增大。部分業主對物業管理認識不到位，個別居民仍然覺得物業管理是你們要搞的管理，我幹嘛要花錢買買別人來管我，還沒有完全明白“花錢買的不是管理而是服務”的意識，有的居民認爲只要繳納了管理費，物業公司就必須處理業主遇到的任何問題，特別是開發商遺留的房屋建築質量問題一併轉嫁到物業企業身上，給物業收費帶來麻煩。收費困難已成爲不少物業公司運營中的一個難題。幾年來，物業收費標準一直沒變，但保安、保潔職工的最低工資標準不斷上調，使物業運營成本進一步加大，企業拿不出高薪來聘請人才，也不能開展良好的培訓，於是就造成從業人員素質偏低，能力得不到提高，導致物業管理服務無法良性發展。
第三：部分小區設施不配套，檢查維修十分不及時。由於歷史的原因，老舊居民小區基礎設施不配套，安全防範設施匱乏，大多是敞開“不設防”住宅小區，無法實行封閉管理，小區環境秩序混亂，治安案件時有發生。小區綠化佈局不合理，常年失養，地被植物逐年減少。收費率低，物業企業基本上只是對小區進行維持型管理。小區支幹道路、宅前道路出現不同程度的破損，小區公建配套用房及房屋本體屋面、樓道牆面等公共部位陳舊、破損嚴重。地下管網不暢，經常出現下水堵塞或雨天積水問題。居民小區內公共設施設備，逐步老化、損壞，隨着時間的推移，這些維修、改造的資金還沒有保障。如改造、維修不能實行，將導致今後這些小區的基礎環境越來越差，嚴重的話會形成惡性循環，影響居民的正常生活。就是新建的居民小區也不同程度地存在這個問題，爲物業管理增加了一定的難度。
第四：社區居委會與物業公司、業主委員會之間的關係沒有很好的理順。有的居委會把本身負擔的計劃生育、宣傳等工作，交由物業公司來代替，物業公司很有怨言。個別外地入區物業公司與居委會配合不夠，也在一定程度上影響了相關工作的開展。不少小區仍未按規定成立業主委員會，部分業主委員會不是經過全體業主選舉產生的，監督協調職能弱化，不能正確履行職責和有效代表、維護業主利益業主委員會流於形式。很多小區業主主人翁意識不強，放棄物業管理自主權，對成立業主大會參與物業管理漠不關心。業主大會召開難，作用發揮不夠，業主委員會並沒有實行真正意義上的自治管理，業主和物業管理企業之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，爲小區物業管理和發展帶來隱患。
三、針對前面的問題提出的解決方案
（一）加強對物業管理服務的學習，提高對物業管理的認識。大力發展物業管理事業不僅是保障市民安居樂業，建設全國最好開發區、構建和諧社會的重要手段，而且是樹立城市良好形象，增強城市吸引力，改善投資環境的有力舉措；是增加就業崗位，給下崗、失業人員提供就業、再就業機會，緩解就業壓力的有效途徑；也是發展服務業，增加第三產業總量，促進地方經濟發展的一個新的亮點。區有關部門應當從戰略高度，切實加強領導，進一步統籌協調，重視物業管理，抓好物業管理。
（二）充分發揮業主委員會的作用，提高業主自治能力。建立健全業主委員會和業主委員的工作職責和資格認定。保障業主委員會能夠正確和有能力的履行職責。同時爲切實保障業委會的正常運作和發揮積極的作用，還必須建立激勵機制和約束機制，保證業委會工作的公平性和及時性。二是建立並嚴格執行物業管理企業與業主和業主委員會的溝通制度。物業管理企業要擺正位置，尊重業主委員會的意見，自覺接受業主的監督，定期彙報，聽取意見，切實改進服務質量。業主委員會也要對物業管理企業的管理要求做好宣傳、解釋、協調工作，發揮自律作用，團結和引導全體業主遵守“業主公約”和各項管理制度。
（三）進一步理順社區居委會與物業公司和業主委員會的關係。社區管理與物業管理不可替代，需要互相配合。要明確物業公司不能承擔本由社區居委會負擔的工作，社區居委會也要根據自身職能，協調搞好小區物業管理工作，形成企業、業主委員會、居委會三方緊密聯接的共同體，形成合力，管理服務效能才得以充分發揮。
（四）努力提高物業管理服務質量。要知道物業管理服務重在“服務”而不是“管理”。因此要加強物業管理服務質量，首先，繼續深入開展創優達標活動，鼓勵物業管理企業拓寬服務領域，開展特約有償服務和家政服務及電子商務配送服務，滿足小區居民不同層次消費的需求。其次，進一步提高管理人員的素質，同時加強對作業層人員的業務培訓和職業道德、服務意識教育，使各企業真正樹立業主至上，服務第一的理念。然後，物業管理企業要安排專人24小時值班，及時解決羣衆反映的問題。物業行政主管部門要完善投訴處理制度，對羣衆反映的問題督促查辦及時解決。還有，在智能化管理系統、電子商務等開發上加大投入，促進物業管理科技含量的提高，努力滿足羣衆的需要。
（五）不斷改善小區物業管理的公共設施。增加投入，加強老舊小區物業管理設施的改造力度。嘗試採取居民參與設計、投資和建設的公衆參與方式，充分調動廣大居民的積極性。所需的資金，建議從城市建設維護費中拿出一部分、住宅開發商與業主各自分擔一部分，逐年逐步地有計劃地實施改造，爲實施物業管理創造良好的基礎條件。
（六）做好宣傳，營造良好的社會氛圍。首先應該要堅持正確的輿論導向，重點宣傳物業管理法規、政策和優秀物業管理企業、優秀物業管理人員的先進事蹟，爭取獲得廣大羣衆對物業管理這一新興事物的理解和支持。其次，要宣傳業主對房屋產權享有的權利和義務，增加業主的自覺維權意識。再次，增加物業服務內容透明度的宣傳，對管理規章、服務項目以及收費依據、收費項目、收費標準等，都要在小區內的布告欄內張貼或以其他方式讓業主知道。最後也是至關重要的一點就是要把宣傳教育的重點放在思想觀念的更新上，尤其要確立住戶向業主、單位公管向小區物管、無償服務向有償服務的轉變意識，既有房權、利益的轉換，又有義務、責任的轉換，從而形成一種良性循環的良好條件。
四、收穫體會
通過此次實地調查走訪，我們主要調查小區環境和物業管理情況，我獲益良多。我對益陽市一些小區的物業管理情況有了初步的瞭解。在這一過程中，我學到了物業管理工作中的具體業務知識，豐富了所學的專業知識。我們瞭解到益陽市物業管理方面的一些現有狀況，我市物業管理服務水平還有待提高，我們應該多向物業管理已經成熟和發達的城市和小區學習他們優秀的管理理念和服務方式。此次實踐調查活動不僅提升了我們的社會實踐，自我管理能力還培養我們團結協作的精神，社會實踐調查絕大多數不是一個人所能承當的，而是需由多人合作的才能完成的。在調查過程中，我們身爲大學生應該禮貌待人，體現當代大學生的素質，以良好的風貌和真誠的心去與人交流和溝通，才能獲得有效的信息。
調查物業的調查報告篇7
爲深入貫徹中央關於加快發展服務業的重大戰略部署，全面樹立和落實科學發展觀，爲政府研究制定行業政策提供參考，爲有關部門加強行業指導提供依據，中國物業管理協會於20xx年二季度開始，通過網上填報的形式組織全國各地開展了物業管理行業生存狀況調查。截止20xx年12月底，完成網上調查信息數據填報的企業總數爲4600家，調查面覆蓋了全國31個省、自治區、直轄市，共涉及128個城市和地區。現將初步調查的有關情況報告如下：
一、物業管理行業對社會經濟發展的貢獻
隨着我國住房制度改革和住房商品化政策的持續推進，以及鄉村城市化、城市現代化進程的加快，物業管理作爲一個新興的服務行業，近幾年得到了長足發展，在經濟發展與和諧社會建設中發揮着越來越重要的作用。
（一）服務水平顯著提高
爲適應業主乃至社會對物業服務需求的不斷增長，90％以上被調查企業都注重服務品牌的培植和運用，從簡單的專項服務到整體的綜合性服務，從行爲規範到服務標準，從服務理念到發展戰略，從傳統管理到創新服務，從客戶管理到客戶滿意，從單項的物業服務到綜合的資產經營管理，服務的品質和品牌意識已在全行業深入人心，物業管理有效提高了城市管理和房地產管理水平，贏得了政府、社會和廣大業主的良好讚譽。
（二）社會效益表現突出
一是支持就業再就業工程，減輕社會就業壓力。物業管理作爲勞動密集型行業，在消化剩餘勞動力方面具有天然優勢，有利於減輕就業壓力，促進社會的和諧與穩定。
二是積極參與社會公共事務、協助公共秩序管理。這次被調查的企業中，協助公安部門處理治安案件共53920起，協助有關方面處理突發事件30207起，參加搶險救災68905人次。
三是熱心參與社會公益事業，自覺承擔社會責任。被調查的企業中三年來有793家企業先後贊助社會事業經費4035.66萬元，捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動經費4177.84萬元。
（三）經濟效益有待改善
目前大多數物業服務企業的經營規模偏小，創富能力差。近半數企業未能盈利，而且盈利企業的平均利潤額僅爲82.1萬元，反映了多數企業生存狀況的困難，缺乏可持續長遠發展的經濟基礎。
（四）環境效益初步顯現
物業管理行業在環境效益方面的作用也是十分明顯的。由於物業管理覆蓋了城市大部分區域，污染減少了、社區整潔了，環境優美了，生活方便了，人們的環境意識不斷增強，生活習慣日益文明。
二、行業發展的基本狀況
（一）企業發展情況
1981年至1994年13年間，只有268家企業成立，佔企業總數的
5.82%，是我國物業管理的萌芽起步階段，發展速度慢。1994年至20xx年13年間，共有4332家企業成立，佔總企業數94.18%，是我國物業管理髮展最爲迅猛的階段，大多數的物業服務企業在這一階段誕生。其中1994至20xx年10年間共成立企業2495家，佔總企業數75.98%，10年間企業以每年近133%的速度猛增，20xx年以後，企業數量的增長速度放緩。。
2.以企業註冊登記類型劃分。
國有企業758家，佔總企業數的16.48%；股份有限公司301家，佔6.54%；有限責任公司2976家，佔64.70%；私營企業348家，佔7.57%；
港澳臺商獨資企業73家，佔1.59%；外商投資企業43家，佔0.93%；其他類型企業101家，佔2.20%。大多數物業服務企業實現了公司制（71.24%爲股份有限公司和有限責任公司），國有物業服務企業仍佔一定比例，外資和私營企業比例偏低。
3.以企業資質等級劃分。
一級資質365家，佔7.93%；二級資質713家，佔15.5%；三級資質3287家，佔71.46%；其他未取得資質的企業235家，佔5.11%。 以上數據說明，現階段物業服務企業的整體規模較小，多數企業無法取得規模效益，整個行業仍處於發展初期，整體抗風險能力差。
4.以與開發企業的關係劃分。
被調查企業中屬於房地產開發單位下屬物業服務企業有1260家，佔企業總數27.39%；其他隸屬關係的企業3340家，佔72.61%。 開發建設單位下屬企業佔全部企業的四分之一強。
（二）從業人員情況
被調查企業的從業人員總人數772032人。基本分類情況如下：
1.以工作崗位劃分。
從事管理崗位即企業管理層人員119978人，佔總人數15.54%，從事操作崗位即企業一線操作工人652054人，佔總人數84.46%。操作崗位人數中38.40%是秩序維護員，24.84%是清潔工，13.64%是工程維修人員，5.69%是車輛管理人員，4.44%是綠化養護人員，12.99%爲其他勤雜工種。
（以管理人員爲基數1，和其他工種的比例關係）
從以上數據可以看出，物業服務仍屬於勞動密集型行業，從業人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護員所佔的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業管理行業對促進社會就業的積極作用。
2.以學歷層次劃分。
被調查企業的全部從業人員中，具有碩士研究生以上學歷1622人，佔總人數0.21%；本科生33396人，佔4.33%；大專生89625人，佔總人數11.60%；中專生147575人，佔19.12%；高中以下學歷499814人，佔64.74%。中專以下學歷所佔比例和一線操作工人所佔比例幾乎完全相等（84%左右），物業管理行業的勞動密集型是與從業人員的低學歷緊密聯繫的。
3.以技術層次劃分。
被調查企業的企業經營管理人員中具有高級職稱的6667人，佔管理人員總數5.56%；中級職稱32351人，佔管理人員總數總數26.96%；初級職稱29461人，佔管理人員總數24.56%；無技術職稱人員51449人，佔42.92%。企業操作人員有高級技工18873人，佔操作人員總數2.89%，中級技工46498人，佔7.14%，初級技工80071人，佔12.28%，無技術人員506612人，佔77.69%。技術力量的薄弱是顯而易見的,這意味着大量涉及技術水平的設施設備維護工作需要通過外包專業公司來完成，同樣企業對外包單位的技術指導和監督也存在力不從心的問題。
4.以男女性別劃分。
被調查企業的從業人員中，男性佔64.22%，女性佔35.78%。
調查物業的調查報告篇8
一、我國物業管理立法現狀
八十年代以來，我國先後頒佈了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市異產毗連房屋管理規定》等法律法規。我國的物業管理現狀隨物業管理方面的法律法規的不斷健全和完善而呈現欣欣向榮之勢。
二、銅仁市是本次調查的必然選擇
銅仁地處中國貴州東南門戶，各個區縣經濟發展速度各不相同。在改革開放的推動下,銅仁已經取得了長足發展，經濟實力不斷提高。銅仁的社會發展現狀在一定程度上，能較準確地反映出銅仁地區物業管理的發展狀況。因此，在決定擬製此次社會調查活動並製作了調查所需相關資料後，我選擇了銅仁市作爲了本次寒假社會調查報告的實踐基地。本次社會調查活動問卷調查範圍主要以銅仁市物業管理現狀爲題，採用抽樣調查方式進行上門問卷填寫.
在各位同學與廣大市民的幫助和配合下，經過近20天的努力，我終於完成了本次實踐調查任務的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作後，我現對問卷進行總結和歸納，終於得出了銅仁市居民小區物業管理現狀的一些簡單的信息。
三、居民住宅小區物業管理現狀及問題分析
（一）物業管理主體方面的缺陷
1、物業覆蓋率低，從業人員比例少，物業企業規模小，但發展較快。目前，銅仁市基本上在每個區縣都相繼建立起新興的居民住宅小區，但是，
在銅仁主城區分佈較廣泛，而各區縣發展較慢僅僅在設施完備的新建居民小區才建立起物業管理服務，且爲數不多。
2、專業性物業管理企業比例較大，但是仍需要相當部分的專業性企業。物業管理公司大都是專業性的，但實踐中也存在很多非專業性企業。
3、小區業主大會的召開或定期召開現狀令人擔憂，業主缺乏對自己參加業主大會、行使相關權利的合理認識。
4、尚有相當比例的小區沒有按照法律規定成立和召開業主委員會，有些公民缺乏權利意識。在召開業主大會後，法律法規規定，必須組成和召開業主委員會。
（二）物業管理合同及其違約責任追究
物業管理合同是業主集體與物業管理公司簽定的關於經營特定小區物業管理服務的協議。因此，它是物管公司與業主之間發生法律關係的前提。
在簽定了物業管理服務合同之後，涉及的問題就是該合同的履行。
首先，在合同履行方面，從調查來看，銅仁市的居民住宅小區物管合同的履行情況問題相當嚴重。
其次，對於物業管理服務收費方面，缺乏較統一性。
再次，在小區發生僅僅安全等物業管理合同約定的情況後，物業管理公司有義務及時排除妨礙，消除危險。
最後，對居民小區內公共設施出租的決定權等方面；
(三)、居民對物業管理服務的評價
在本次調查問卷結束後，被調查者提出了一些總結和評價：見下表：
（小區安全、綠化、衛生等管理評價）：
總結評價
很好 好 一般 不好
比例 15.2% 42.4 39.4% 23%
(對所在小區物業管理服務方面的總體評價）：
總結評價 優秀 良好 及格 不及格
(四)對發展和完善居民小區物業管理方面的建議
上述調查分析，發現了普遍存在的重慶市物業管理方面的現實問題，但是必須認識到上述認識的侷限性。我試從上述問題出發，提出自己關於發展和完善居民住宅小區物業管理方面的建議。
1、積極促進物業管理市場性。實現對專業性物業管理公司的宏觀調控，極力解決目前存在的物業覆蓋率低，從業人員比例少，物業企業規模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場引進物業管理行業。
2、完善法律程序，實現物業管理定價的法律化。正確解決物業服務收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個別管理部門亂收費，導致企業虧損嚴重等問題。合理規制物業管理服務費用的繳納和比例。避免在實際中亂收費和收費不到位等問題。
3、加強有關物業管理方面的法律法規的法制宣傳，提高小區業主法律和權利意識。
4、促進業主委員會和業主大會等業主權力機構的建立和完善，建立起合理的行使權利機構，以及時和迅速追究物業管理公司的法律責任。
5、發展羣衆性維權組織，加大社會對業主保護力。建立起物業管理協會，以這會中介主體資格出發，以發生應有的作用，促進行業的發展、壯大。
6、促進社會性物業管理行業的中介機構的設立和發展，並由政府進行授權管理自己行業，實現中介機構對本行業的“自我管理、自我服務、自我監督”等權利。
